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判決摘要1:租客交還鎖匙給業主這個單一事實本身並不足以完結租賃(High Yield Ltd 訴 Home Essentials (HK) Ltd)

High Yield Ltd 訴 Home Essentials (HK) Ltd
案件編號:LDPD 1638/2016
判案日期:2016年11月23日
法律彙報:[2017] 1 HKLRD 357
https://www.hklii.hk/en/cases/hkldt/2016/165?hl=LDPD%201638%2F2016 (只有英文判詞)

 

事實背景

業主(High Yield Ltd)向租客(Home Essentials (HK) Ltd,經營傢俬買賣)租出一物業,每月租金4萬,租期由2015年1月至2017年12月。

 

自從2016年1月開始,租客沒有交租。業主在8月通知租客在兩個星期內交吉,業主提議租客可以在物業內留下傢俬作為抵銷欠租,而傢俬的價值是根據估值計算。不過租客不同意業主的估值計算,反建議另一方法估值計算。結果,租客有在物業內留下傢俬,並在8月15日將鎖匙交還給業主。業主收妥鎖匙,並有帶準租客參觀物業。

 

業主在8月入稟土地審裁處控告租客,以取回物業的空置管有權及追討1月至8月的欠租。9月22日,業主同意向另一名租客租出物業,每月租金一樣,租期由10月開始 (即是業主在10月開始將會沒有租金的損失。)

 

土地審裁處在11月為本案聆訊。業主要求租客取回傢俬,但租客聲稱傢俬已經屬於業主。租客否認有責任支付在8月中他交還鎖匙之後的租金。

 

爭議點

如果租客在物業留下一些傢俬,租客有否交回空置管有權(俗稱交吉)?再者租客交還了鎖匙給業主,租賃是否已經完結?

 

裁決及判決理由

答案:否。

 

他們沒有就傢俬的價值達成協議。留下傢俬違背了業主的意願。租客沒有交回空置管有權。(傢俬的價值估算為50%。)

 

在法律上,租客僅是交還鎖匙(及業主收回鎖匙)並不構成放棄租賃,因為:

  1. 僅是收回鎖匙通常只會是模棱兩可,其中一方無論如何都會持有鎖匙。
  2. 業主僅是進入物業檢查或維修本身不會導致放棄租賃,因為這與他的權利一致,與租賃繼續也是一致。
  3. 業主僅是保護或保存物業,例如加強保安或進行維修,本身不會導致放棄租賃,因為業主自救是保障他在物業的利益的必要之舉,是在面對租客表達不再履行租賃責任的意願下的合理反應。
  4. 業主嘗試另行出租物業不會導致放棄租賃,因為業主會被合理地期望去找尋另一個租客,以減少因為租客放棄租賃而導致的損失。

 

本案的業主只是嘗試減少損失,雙方的行為沒有清晰肯定地接受租賃完結的事實。業主接受租客毀約的一刻是業主在9月22日同意向另一個租客租出物業。

 

(在本案獨特的案情下,業主沒有再向租客追討8月中至9月尾的租金。)

 

要點

這個案例指出,租客交還鎖匙給業主這個單一事實本身並不足以完結租賃。即使業主已經收到鎖匙,進入物業,甚至帶領準租客參觀物業之後,情況都是一樣;這與一般租客的主觀想法不同。

 

換句話說,即使物業內部已經交吉,及租客已經向業主交還鎖匙,租賃仍未停止 (所以租客仍然有交租的責任),除非事實上業主及租客有其他行為清晰肯定地反映他們接受租賃完結的事實(例如業主接受新租客作為替代)。再者,即使租賃已經完結,租客提早完結租賃可能促使業主追討租金損失(雖則業主有責任減少損失)。

 

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