業主立案法團與第三者風險保險
I. 業主立案法團與第三者風險保險
《建築物管理條例》(香港法例第344章)及《建築物管理(第三者風險保險)規例》(香港法例第344B章)強制規定業主立案法團(簡稱「法團」)購買第三者風險保險,旨在減低一旦意外發生,業主須面對巨額賠償的風險,同時為公眾提供更好的保障。
第三者風險保險就第三者因大廈公用部分及設施(例如升降機、樓梯、消防裝置等)身體受傷或死亡所招致的財務損失,提供補償。保險公司會按有關損失支付賠償。
《建築物管理條例》(香港法例第344章)及《建築物管理(第三者風險保險)規例》(香港法例第344B章)強制規定業主立案法團(簡稱「法團」)購買第三者風險保險,旨在減低一旦意外發生,業主須面對巨額賠償的風險,同時為公眾提供更好的保障。
第三者風險保險就第三者因大廈公用部分及設施(例如升降機、樓梯、消防裝置等)身體受傷或死亡所招致的財務損失,提供補償。保險公司會按有關損失支付賠償。
《建築物管理條例》(香港法例第344章)及《建築物管理(第三者風險保險)規例》(香港法例第344B章)要求法團投購就第三者人身傷亡提供不少於港幣1,000萬元保障的保險。
若這份公眾責任保險沒有訂明賠償時首先為第三者人身傷亡提供不少於港幣1,000萬元保障,法團必須投購另一份保單,或修訂現有的保單條款,以確保就保障第三者人身傷亡的金額這一部分,提供不少於港幣1,000萬元的保障。
法圑有法律責任投購第三者風險保險。因此,法團最低限度必須是該保單的其中一名投保人。法團可以要求物業管理公司和保險公司在其現有的保單中,加添法團作為其中一名投保人,或以法團名義投購另一份保單。
若法團與物業管理公司聯名投購保單,該保單須符合法例要求,為法團提供不少於港幣1,000萬元的賠償額。
第三者風險保險的保險範圍須包括大廈公用部分(例如外牆、通道、走廊、樓梯、天台、升降機等)及法團物業導致第三者傷亡而令法團可能要承擔的法律責任。
第三者包括大廈的業主、租客、佔用人、訪客、物業管理公司員工及擅自闖入者。
法團的直屬員工不被視為第三者。
不需要,但法團可自行為第三者財物損失投保。雖然承保範圍毋須包括第三者財物損失,但若因法團的疏忽而導致第三者蒙受財物損失,法團需要負上賠償的責任。
沒有,這不是一個強制要求。不過,若法庭裁定法團須就違例建築工程(僭建物)而引致的意外而負責,法團及/或業主須承擔所有的民事責任。
一般來說,保險公司不會承保樓宇中違例建築工程(僭建物)的部份。為了法團及第三者的利益著想,若樓宇有僭建物,法團應安排清拆。
每份保單就每宗事故的投保額,不得少於港幣1,000萬元。
法團投購第三者風險保險之後,保險公司須發出保險通告,列明保單的詳情。
法團須在保單的整段有效期間內,於大廈的顯眼處展示該保險通告。
法團的管理委員會秘書須在法團投購保險單後的28天內,將保險公司的名稱及地址、以及該保單的涵蓋時期,通知土地註冊處處長。
若法團沒有投購第三者風險保險,法團管理委員會的每名委員都屬犯罪,有可能被判處罰款最高港幣5萬元。
如業主立案法團的管理委員會成員,能證明已盡了應盡的努力去投購第三者保險,即可作抗辯理由。
若第三者向法團提出申索,法團須在接獲第三者的書面要求10天內,向第三者說明有關法律責任是否獲得投保,並提供有關保單的詳情。
如保單藉參照以下事項,而限制法團保險:
則有關限制屬無效。
若保單中包括以上的條款,而保險公司已為第三者人身傷亡的責任作出賠償,保險公司可向法團追討該賠償的款額。
法團與第三者訂立的任何協議,如看來是否定或限制對第三者所負的任何法律責任,均屬無效。
如法團無力償債及被清盤,將不會影響法團就保單中所承保的法律責任。
1994年香港仔添喜大廈一間酒樓簷篷倒塌,意外造成1死13傷。
高等法院最後裁定大廈法團、管理公司、酒樓、酒樓持牌人、單位業主及拆卸商,要向9名死傷人士賠償港幣3,000多萬元。
添喜大廈法團因未有投購第三者保險,無法支付賠償,導致清盤。
根據《建築物管理條例》(香港法例第344章)第34條,小業主最後需要攤分巨額賠償。
從以上事件可以看到,若意外發生時,法團沒有投購第三者保險,法團便需要承擔所有賠償。若法團沒有足夠的資金支付賠償而被清盤,各單位的業主須為有關賠償負上個人責任。小業主可能會因無力支付賠償而破產。
因此,投購第三者風險保險為業主及第三者提供保障,減低意外時業主面對的財務風險。
為了確保業主定期履行維修樓宇的責任,以策安全,政府修訂《建築條例》(香港法例第123章)及制訂《《建築物(檢驗及修葺)規例》(香港法例第123P章),引入強制驗樓計劃及強制驗窗計劃。計劃於2012年6月30日開始全面實施。
強制驗樓計劃
強制驗樓計劃規定樓齡達30年或以上的私人樓宇(不高於三層的住用樓宇除外)業主,須委任一名註冊檢驗人員,就樓宇的公用部分、外牆及伸出物或招牌,每10年進行一次訂明檢驗,並負責監督檢驗後認為需要進行的訂明修葺工程。
檢驗範圍包括樓宇的︰
強制驗窗計劃
強制驗窗計劃則規定樓齡達10年或以上的私人樓宇(不高於三層的住用樓宇除外)業主,須委任一名合資格人士,每5年為樓宇所有窗戶進行一次訂明檢驗,並在檢驗後,負責監督需要進行的訂明修葺工程。
並非所有達樓齡要求的樓宇(強制驗樓計劃為30年及強制驗窗計劃為10年)都要進行強制驗樓和驗窗。屋宇署會向目標樓宇的業主發出法定通知,規定業主為其樓宇及窗戶進行訂明檢驗及訂明修葺。
屋宇署每年會揀選2,000幢樓宇,同時進行強制驗樓計劃及強制驗窗計劃,另外揀選3,800幢樓宇,只進行強制驗窗計劃。
專業團體、相關非政府機構、物業管理專業人士、區議會及相關政府部門的代表,會組成選取目標樓宇諮詢委員會,為屋宇署提供意見,再由屋宇署揀選目標樓宇。
揀選的準則包括樓齡、樓宇狀況、樓宇近期的修葺紀錄、需要把選定樓宇平均分散各區,以及樓宇曾否列入屋宇署的大規模執法行動內。
強制驗樓計劃
1. 在發出法定通知的6個月前,屋宇署會向被選定為目標樓宇的業主,發出預先知會函件,提示業主作出準備及安排所需的訂明檢驗和訂明修葺工程。
2. 在發出預先知會函件的6個月後,屋宇署會向目標樓宇的業主發出法定通知,規定業主在指定期限內對樓宇的公用部分、外牆及伸出物或招牌進行訂明檢驗,檢驗後認為有需要,則要進行訂明修葺工程。在發出法定通知後,有關樓宇名單會上載到屋宇署網站。
3. 樓宇業主(在大多數情況下是有關樓宇的共同業主或業主立案法團(簡稱「法團」))如接獲根據強制驗樓計劃送達的法定通知,須委任一名註冊檢驗人員,在指定期限內進行所需的訂明檢驗。
4. 除非獲得有關附屬法例的相關條文豁免,否則註冊檢驗人員,須親自進行訂明檢驗,以確定該樓宇是否已變得危險或可變得危險。
5. 如註冊檢驗人員認為須進行訂明修葺,有關業主須委任一名註冊的一般建築承建商、或已註冊進行相關修葺工程的註冊小型工程承建商,在註冊檢驗人員的監督下,進行所需的訂明修葺。(業主可決定是否委任同一名註冊檢驗人員,同時進行訂明檢驗及監督修葺工程。)
6. 完成訂明檢驗及訂明修葺工程後,獲委任的註冊檢驗人員,須向建築事務監督分別呈交檢驗報告和完工報告,連同以指明表格填寫的證明書,以供記錄及抽樣審查之用。
強制驗窗計劃
1. 在發出法定通知約一至兩個月前,屋宇署會向被選定為目標樓宇的法團發出預先知會函件,或將有關函件張貼在樓宇的顯眼位置,預先通知業主須進行所需的訂明檢驗及訂明修葺工程。署方不會另行向個別業主發出預先知會函件。
2. 在發出預先知會函件的一至兩個月後,屋宇署會向目標樓宇的業主發出法定通知,規定業主在指定期限內,對樓宇的窗戶進行訂明檢驗及檢驗後認為需要的訂明修葺工程。在發出法定通知後,有關樓宇名單會上載到屋宇署網站。
3. 樓宇業主如接獲根據強制驗窗計劃送達的法定通知,須委任一名合資格人士在指定期限內進行所需的訂明檢驗。
4. 該合資格人士須親自進行訂明檢驗,以確定窗戶是否已變得危險或可變得危險。
5. 如該合資格人士據檢驗後,認為須進行訂明修葺,有關業主須委任一名註冊小型工程承建商(此承建商須就窗戶的小型工程獲得註冊資格)或註冊一般建築承建商,在一名合資格人士的監督下,進行所需的訂明修葺工程。(業主可決定是否委任同一名註冊檢驗人員,同時進行訂明檢驗及監督修葺工程。)
6. 如合資格人士本身是註冊小型工程承建商或註冊一般建築承建商,該合資格人士亦可同時檢驗窗戶及擔任訂明修葺工程的承建商。
7. 當訂明檢驗及訂明修葺完成後,該獲委任的合資格人士,須向建築事務監督呈交以指明表格填寫的證明書,以供記錄及抽樣審查之用。
在強制驗樓計劃下,註冊檢驗人員須向屋宇署報告其檢驗樓宇的公用部分、公用部分以外的樓宇外部(如外牆、天台或平台、與樓宇毗鄰的庭院或斜坡),或在樓宇臨向或緊連的任何街道上任何被認明的僭建物。
屋宇署會按當時的執法政策處理,優先取締對生命財產明顯構成威脅或有迫切危險的僭建物、新建的僭建物、以及其他根據執法政策屬須予以取締的僭建物,規定業主把僭建物拆除。
沒有遵行強制驗樓或強制驗窗的法定通知之業主/業主立案法團,可能會被檢控。
屋宇署亦可能會安排其委任的顧問公司及承建商,進行所需的檢驗和修葺工程,然後向業主/法團追討檢驗及修葺工程的費用和監督費,以及徵收不超過有關費用20%的附加費。
強制驗樓計劃
業主/業主立案法團如無合理辯解而不遵從強制驗樓的法定通知,可被檢控,一經定罪,可被判罰款港幣5萬元及監禁1年。
強制驗窗計劃
業主/業主立案法團如無合理辯解而不遵從強制驗窗的法定通知,當局可送達定額罰款港幣1,500元的罰款通知書。
屢犯者可被檢控,一經定罪,可被判處罰款25,000元及監禁3個月。
為協助業主面對有關樓宇維修的法定要求,並對有需要的業主提供財政支援,政府推出了「樓宇維修綜合支援計劃」(由市區重建局運作)。該計劃包括不同形式的資助、貸款及/或津貼,以應付不同需要。市民可聯絡以下的法定機構,以獲取進一步的詳情:
市區重建局
網址: https://brplatform.org.hk/tc/subsidy-and-assistance/integrated-building-rehabilitation-assistance-scheme
熱線電話:3188 1188
藉「樓宇維修綜合支援計劃」,政府將因應不同情況為公眾提供不同的資助、貸款及/或津貼。主要的資助、貸款及/或津貼如下:
政府透過提供「公用地方維修津貼」,旨在鼓勵業主或業主立案法團為樓宇的公用地方進行全面復修工程。
公用地方維修津貼的主要對象為樓齡達30年或以上的住用或綜合用途(即商住兩用)樓宇。該等樓宇若位於巿區(包括沙田、葵青、荃灣),其住宅單位平均每年應課差餉租值不可超過162,000元;若位於新界者,不可超過124,000元。
已成立業主立案法團的樓宇,管理委員會須通過決議申請公用地方維修津貼,並授權其代表簽署有關的文件。
尚未成立業主立案法團的樓宇,政府將會按照個別情況考慮其申請。一般來說,該等樓宇的業主應舉行業主大會,以通過決議申請公用地方維修津貼,並及授權最少兩名代表簽署有關的文件。
公用地方維修津貼必須用於有關大廈公用地方,並涉及樓宇安全、環境衞生、或環境保護的工程。
津貼的上限將視乎有關樓宇的單位數目而訂:
單位數目 |
津貼上限 |
20個或以下 |
核准工程總額30%,上限為150,000元 |
21 – 49個 |
核准工程總額20%,上限為150,000元 |
50個或以上 |
核准工程總額20%或每個單位不多於3,000元,上限為每個法團1,200,000元 |
若大廈在維修工程中包括環保項目,可享有以下津貼(環保項目津貼):
單位數目 |
津貼上限 |
20個或以下 |
核准環保工程總額連相關顧問費用30%,上限75,000元 |
21 – 49個 |
核准環保工程總額連相關顧問費用20%,上限75,000元 |
50個或以上 |
核准環保工程總額連相關顧問費用20%或每個單位不多於1,500元,上限600,000元 |
在申請公用地方免息貸款後,業主如果仍然在進行樓宇公用地方的維修時面對經濟困難,可向政府申請每戶最多10,000元的「公用地方維修補助金」。
申請公用地方維修補助金的註冊業主必須持有香港身份證,並符合以下其中一項條件:
家庭類別 |
每月入息限額 |
資產限額 |
單身人士 |
9,855元 |
355,000元 |
夫婦 |
16,845元 |
539,000元 |
政府一旦依據「公用地方維修免息貸款」計劃發出原則上批准貸款通知書,符合上述條件的個別業主即可申請最高10,000元的「公用地方維修補助金」。
除了與公用地方有關的資助、貸款及津貼外,政府亦鼓勵私人住宅業主改善其單位內的居住環境。合資格的申請人可獲發不多於50,000元或已獲批核工程的費用(以兩者較低者為準)的貸款,以維修及保養其單位內有關家居安全及環境衞生的設施。
申請人必須符合下列資格,方可申請該免息貸款:
家居維修免息貸款並非為資助業主對其單位作出豪華裝修。該貸款必須用作維修單位內各項有關家居安全及環境衞生設施之用。因此,申請人在呈交貸款申請表時,亦必須詳列有意進行的工程項目及工程報價。
該項貸款的最高貸款金額為50,000元,或已獲批核工程的費用,兩者取其較低者。貸款的最長還款期為36個月。申請人亦須提供入息證明(例如糧單)以證明其還款能力,否則須就進行維修的物業訂立相關的法定押記。
為協助有需要的業主遵行強制驗樓計劃,政府推出一項「強制驗樓資助計劃」,向合資格的業主提供財政支援。該資助計劃的重點是:
樓齡達30年或以上的住用或綜合用途(即商住兩用)樓宇的單位業主在收到政府發出的強制驗樓預先知會函件或法定通知,即可申請此項強制驗樓資助。此外,該住宇單位若位於巿區(包括沙田、葵青、荃灣),其平均每年應課差餉租值不可超過187,000元;若位於新界者,不可超過143,000元。
但是,若有關的樓宇由單一業主擁有全部業權,則不能受惠於此項資助計劃。
已成立業主立案法團的樓宇,管理委員會須通過決議申請強制驗樓資助,並授權其代表簽署有關的文件。
尚未成立業主立案法團的樓宇,該等樓宇的業主應舉行業主大會,以通過決議申請公用地方維修免息貸款,並授權其代表簽署有關的文件。
該項資助只限用於聘任註冊檢驗人員為樓宇的公用地方作首次的訂明檢驗之用。
資助上限將根據法定通知書所涵蓋樓宇的所有單位數目計算:
單位數目 |
資助金額 |
20 個或以下 |
上限25,000元 |
21 – 49 個 |
上限35,000元 |
50 – 200個 |
上限60,000元 |
201個或以上 |
上限100,000元 |
有關強制驗樓計劃的資助只適用於「強制驗樓計劃」,並不適用於「強制驗窗計劃」。惟業主如果同時收到「強制驗樓計劃」及「強制驗窗計劃」的預先知會函件(或法定通知書),並聘任同一註冊檢驗人員進行該兩項檢驗,則驗樓資助的餘額可用於「強制驗窗計劃」下檢驗樓宇的公用部份窗戶。
為有需要自住業主提供財政資助,以維修保養物業及改善樓宇安全,政府引進了「有需要人士維修自住物業津貼計劃」。該計劃為每位合資格的有需要自住業主提供最高80,000元的維修津貼。
有需要人士維修自住物業津貼計劃的基本申請資格是:
供 60 歲或以上長者申請人
家庭類別 |
每月入息限額 |
資產限額 |
單身人士 |
8,690元 |
1,065,000元 |
已婚人士 |
13,860元 |
1,617,000元 |
供申領傷殘津貼的申請人
家庭人數 | 每月入息限額 | 資產限額 |
1 人 | 12,800元 | 266,000元 |
2 人 | 19,430 | 360,000元 |
3 人 | 24,410元 | 469,000元 |
4 人 | 30,950元 | 548,000元 |
5 人 | 36,890元 | 609,000元 |
6 人 | 40,840元 | 659,000元 |
7 人 | 46,770元 | 703,000元 |
8 人 | 52,310元 | 737,000元 |
9 人 | 57,710元 | 815,000元 |
10 人或以上 | 62,980元 | 878,000元 |
有需要人士維修自住物業津貼不但可用於樓宇公用地方與安全有關的維修工程,亦可用於申請人的住用單位。常見的例子包括:
申請人亦可使用該津貼以償還其向政府申請的其他樓宇維修貸款(例如「樓宇安全貸款計劃」或「家居維修免息貸款」)的餘數,及/或用作撤銷有關法定押記/押記令。
「樓宇安全貸款計劃」主要為私人樓宇的個別業主提供貸款,以進行維修及修葺工程,修復或改善其樓宇及/或私人斜坡的安全。
作為一個以安全為重點的貸款計劃,該等貸款開放予所有私人樓宇的業主作出申請,不論是住用、綜合用途、商用或工業用的樓宇均可。以個人身份為業主或以公司為業主者,亦均可申請此項貸款。
樓宇安全貸款須用作進行樓宇維修工程,例如改善樓宇結構、外牆安全、消防安全、消防裝置及設備、屋宇裝備及衞生設施、斜坡及擋土牆等。
每個單位的貸款額上限為1,000,000元。如貸款額達50,000元或以上,申請人須提供抵押,例如提供彌償人,簽立物業的法定押記或提供本港一家持牌銀行簽發的保證書。若申請人是公司,則不論貸款額多少,均必須提供抵押。
「樓宇安全貸款」分為有息及免息貸款兩種。有息貸款最多可分36個月清還;而免息貸款最長還款期為72個月。申請有息貸款的人士,毋須接受經濟狀況調查;有意申請免息貸款的人士則須符合下述資格:
|
每月入息限額 |
資產限額 |
單身人士 |
11,165元 |
355,000元 |
夫婦 |
18,230元 |
539,000元 |
家庭人數 |
家庭的平均 |
家庭的資產限額 |
1 |
12,800元 |
266,500元 |
2 |
19,430元 |
360,000元 |
3 |
24,410元 |
469,500元 |
4 |
30,950元 |
548,000元 |
5 |
36,890元 |
609,000元 |
6 |
40,840元 |
659,000元 |
7 |
46,770元 |
703,000元 |
8 |
53,310元 |
737,000元 |
9 |
57,710元 |
815,000元 |
10人或以上 |
62,980元 |
878,000元 |
管理和維修樓宇的責任,畢竟都是由業主負責。而若沒有一個實體負責集體統籌及代表樓宇業主們的利益,個別業主們大概不會走在一起工作。因此,在樓宇管理的事項上,業主立案法團的角色尤其重要。為鼓勵業主成立業主立案法團,政府推行了「籌組業主立案法團資助」。
該資助計劃將向每個成功成立的業主立案法團發放3,000元的資助。如果最終未能成功籌組法團,則會以實報實銷形式向申請人提供上限為3,000元的資助。
「籌組業主立案法團資助」適用於住用或綜合用途(即商住兩用)樓宇。申請人必須是該等樓宇的單位的註冊業主。以個人身份為業主或以公司為業主者,均可申請此項資助。