MAINTENANCE AND SAFETY OF PROPERTY

I. 業主立案法團與第三者風險保險

《建築物管理條例》（香港法例第344章）及《建築物管理（第三者風險保險）規例》（香港法例第344B章）強制規定業主立案法團（簡稱「法團」）購買第三者風險保險，旨在減低一旦意外發生，業主須面對巨額賠償的風險，同時為公眾提供更好的保障。

第三者風險保險就第三者因大廈公用部分及設施（例如升降機、樓梯、消防裝置等）身體受傷或死亡所招致的財務損失，提供補償。保險公司會按有關損失支付賠償。

A. 法團訂立第三者風險保險的責任

根據《建築物管理條例》（香港法例第344章）第28條，法團須就建築物的公用部分及該法團的財產投購第三者風險保險，並須保持該保單有效。

1. 如果法團已投購一份港幣1,000萬元保額的公眾責任保險，而保障範圍同時包括人身傷亡及財物損失，法團是否已履行法律規定？

《建築物管理條例》（香港法例第344章）及《建築物管理（第三者風險保險）規例》（香港法例第344B章）要求法團投購就第三者人身傷亡提供不少於港幣1,000萬元保障的保險。

若這份公眾責任保險沒有訂明賠償時首先為第三者人身傷亡提供不少於港幣1,000萬元保障，法團必須投購另一份保單，或修訂現有的保單條款，以確保就保障第三者人身傷亡的金額這一部分，提供不少於港幣1,000萬元的保障。

2. 如果物業管理公司已經投購一份第三者風險保險，法團是否應該投購另一份呢？

法圑有法律責任投購第三者風險保險。因此，法團最低限度必須是該保單的其中一名投保人。法團可以要求物業管理公司和保險公司在其現有的保單中，加添法團作為其中一名投保人，或以法團名義投購另一份保單。

若法團與物業管理公司聯名投購保單，該保單須符合法例要求，為法團提供不少於港幣1,000萬元的賠償額。

B. 第三者風險保險須予承保的法律責任

第三者風險保險的保險範圍須包括大廈公用部分（例如外牆、通道、走廊、樓梯、天台、升降機等）及法團物業導致第三者傷亡而令法團可能要承擔的法律責任。

1. 誰是第三者？

第三者包括大廈的業主、租客、佔用人、訪客、物業管理公司員工及擅自闖入者。

法團的直屬員工不被視為第三者。

2. 第三者風險保險需要承保財物損失嗎？

不需要，但法團可自行為第三者財物損失投保。雖然承保範圍毋須包括第三者財物損失，但若因法團的疏忽而導致第三者蒙受財物損失，法團需要負上賠償的責任。

3. 法團是否有法律責任就違例建築工程（僭建物）所衍生的法律責任投購保險？

沒有，這不是一個強制要求。不過，若法庭裁定法團須就違例建築工程（僭建物）而引致的意外而負責，法團及/或業主須承擔所有的民事責任。

一般來說，保險公司不會承保樓宇中違例建築工程（僭建物）的部份。為了法團及第三者的利益著想，若樓宇有僭建物，法團應安排清拆。

C.最低承保額

每份保單就每宗事故的投保額，不得少於港幣1,000萬元。

D. 通知業主

法團投購第三者風險保險之後，保險公司須發出保險通告，列明保單的詳情。

法團須在保單的整段有效期間內，於大廈的顯眼處展示該保險通告。

E.向土地註冊處處長報告

法團的管理委員會秘書須在法團投購保險單後的28天內，將保險公司的名稱及地址、以及該保單的涵蓋時期，通知土地註冊處處長。

F. 沒有投購第三者風險保險的法律責任

若法團沒有投購第三者風險保險，法團管理委員會的每名委員都屬犯罪，有可能被判處罰款最高港幣5萬元。

如業主立案法團的管理委員會成員，能證明已盡了應盡的努力去投購第三者保險，即可作抗辯理由。

G. 對法團及第三者的保障

法團有責任提供關於保險的資料

若第三者向法團提出申索，法團須在接獲第三者的書面要求10天內，向第三者說明有關法律責任是否獲得投保，並提供有關保單的詳情。

保單內部分限制條文屬無效

如保單藉參照以下事項，而限制法團保險：

1. 可在有關保單的有效期內、或有效期內的任何時段，提出多少次申索；
2. 該保單所關乎的建築物樓齡；
3. 該建築物的狀況或保養；
4. 該建築物的單位數目；
5. 該建築物的用途；及
6. 有關該建築物的法定文書，例如屋宇署發出的維修令，

則有關限制屬無效。

若保單中包括以上的條款，而保險公司已為第三者人身傷亡的責任作出賠償，保險公司可向法團追討該賠償的款額。

廢止某些對第三者所負的法律責任而作出的協議或安排

法團與第三者訂立的任何協議，如看來是否定或限制對第三者所負的任何法律責任，均屬無效。

法團清盤

如法團無力償債及被清盤，將不會影響法團就保單中所承保的法律責任。

H. 投購第三者風險保險的重要性

1994年香港仔添喜大廈一間酒樓簷篷倒塌，意外造成1死13傷。

高等法院最後裁定大廈法團、管理公司、酒樓、酒樓持牌人、單位業主及拆卸商，要向9名死傷人士賠償港幣3,000多萬元。

添喜大廈法團因未有投購第三者保險，無法支付賠償，導致清盤。

根據《建築物管理條例》（香港法例第344章）第34條，小業主最後需要攤分巨額賠償。

從以上事件可以看到，若意外發生時，法團沒有投購第三者保險，法團便需要承擔所有賠償。若法團沒有足夠的資金支付賠償而被清盤，各單位的業主須為有關賠償負上個人責任。小業主可能會因無力支付賠償而破產。

因此，投購第三者風險保險為業主及第三者提供保障，減低意外時業主面對的財務風險。

II. 強制驗樓計劃及強制驗窗計劃

為了確保業主定期履行維修樓宇的責任，以策安全，政府修訂《建築條例》(香港法例第123章)及制訂《《建築物(檢驗及修葺)規例》(香港法例第123P章)，引入強制驗樓計劃及強制驗窗計劃。計劃於2012年6月30日開始全面實施。

1. 甚麼是強制驗樓計劃及強制驗窗計劃？

強制驗樓計劃

強制驗樓計劃規定樓齡達30年或以上的私人樓宇（不高於三層的住用樓宇除外）業主，須在接獲屋宇署送達法定通知後，委任一名註冊檢驗人員，就樓宇的公用部分、外牆及伸出物或招牌，並負責監督檢驗後認為需要進行的訂明修葺工程。在法定通知獲遵從後，單位業主不會在10年內就該建築物的同一部分收到另一份的通知。

檢驗範圍包括樓宇的︰

• 外部構件及其他實體構件；
• 結構構件；
• 消防安全構件；
• 排水系統；
• 認明位於樓宇公用部分、公用部分以外的樓宇外部(如外牆、天台或平台、與樓宇毗鄰的庭院或斜坡)，或在樓宇臨向或緊連的任何街道上的僭建物。

強制驗窗計劃

強制驗窗計劃則規定樓齡達10年或以上的私人樓宇（不高於三層的住用樓宇除外）業主，須在通知的日期起計6個月委任一名註冊檢驗人員進行某些指定的檢驗，並在檢驗後，負責監督需要進行的訂明修葺工程。在法定通知獲遵從後，單位業主或業主立案法團不會在5年內就同一窗戶收到另一份的通知。

2. 甚麼大廈需要強制驗樓或/及強制驗窗？

並非所有達樓齡要求的樓宇(強制驗樓計劃為30年及強制驗窗計劃為10年)都要進行強制驗樓和驗窗。屋宇署會向目標樓宇的業主發出法定通知，規定業主為其樓宇及窗戶進行訂明檢驗及訂明修葺。

專業團體、相關非政府機構、物業管理專業人士、區議會及相關政府部門的代表，會組成選取目標樓宇諮詢委員會，為屋宇署提供意見，再由屋宇署揀選目標樓宇。

揀選的準則包括樓齡、樓宇狀況、樓宇近期的修葺紀錄、需要把選定樓宇平均分散各區，以及樓宇曾否列入屋宇署的大規模執法行動內。

3. 強制驗樓計劃及強制驗窗計劃有甚麼程序？

強制驗樓計劃

1. 在發出法定通知的6個月前，屋宇署會向被選定為目標樓宇的業主，發出預先知會函件，提示業主作出準備及安排所需的訂明檢驗和訂明修葺工程。

2. 在發出預先知會函件的6個月後，屋宇署會向目標樓宇的業主發出法定通知，規定業主在指定期限內對樓宇的公用部分、外牆及伸出物或招牌進行訂明檢驗，檢驗後認為有需要，則要進行訂明修葺工程。在發出法定通知後，有關樓宇名單會上載到屋宇署網站。

3. 樓宇業主（在大多數情況下是有關樓宇的共同業主或業主立案法團（簡稱「法團」））如接獲根據強制驗樓計劃送達的法定通知，須委任一名註冊檢驗人員，在指定期限內進行所需的訂明檢驗。

4. 除非獲得有關附屬法例的相關條文豁免，否則註冊檢驗人員，須親自進行訂明檢驗，以確定該樓宇是否已變得危險或可變得危險。

5. 如註冊檢驗人員認為須進行訂明修葺，有關業主須委任一名列於建築事務監督所備存的相關名冊內的註冊一般建築承建商或符合資格進行糾正及修葺工程的註冊小型工程承建商，在註冊檢驗人員的監督下，進行所需的訂明修葺。（業主可決定是否委任同一名註冊檢驗人員，同時進行訂明檢驗及監督修葺工程。）

6. 完成訂明檢驗及訂明修葺工程後，獲委任的註冊檢驗人員，須向屋宇署分別呈交檢驗報告和完工報告，連同以指明表格填寫的證明書，以供記錄及抽樣審查之用。

強制驗窗計劃

1. 屋宇署會向被選定為目標樓宇的法團發出預先知會函件，或將有關函件張貼在樓宇的顯眼位置，預先通知業主須進行所需的訂明檢驗及訂明修葺工程。署方不會另行向個別業主發出預先知會函件。

2. 屋宇署會向目標樓宇的業主發出法定通知，規定業主在指定期限內，對樓宇的窗戶進行訂明檢驗及檢驗後認為需要的訂明修葺工程。在發出法定通知後，有關樓宇名單會上載到屋宇署網站。

3. 樓宇業主如接獲根據強制驗窗計劃送達的法定通知，須委任一名合資格人士在指定期限內進行所需的訂明檢驗。

4. 該合資格人士須親自進行訂明檢驗，以確定窗戶是否已變得危險或可變得危險。

5. 如該合資格人士據檢驗後，認為須進行訂明修葺，有關業主須委任一名註冊小型工程承建商（此承建商須就窗戶的小型工程獲得註冊資格）或註冊一般建築承建商，在一名合資格人士的監督下，進行所需的訂明修葺工程。（業主可決定是否委任同一名註冊檢驗人員，同時進行訂明檢驗及監督修葺工程。）

6. 如合資格人士本身是註冊小型工程承建商或註冊一般建築承建商，該合資格人士亦可同時檢驗窗戶及擔任訂明修葺工程的承建商。

7. 當訂明檢驗及訂明修葺完成後，該獲委任的合資格人士，須向屋宇署呈交以指明表格填寫的證明書，以供記錄及抽樣審查之用。

4. 若在強制驗樓過程中發現僭建物，會有甚麼後果？

在強制驗樓計劃下，註冊檢驗人員須向屋宇署報告其檢驗樓宇的公用部分、公用部分以外的樓宇外部（如外牆、天台或平台、與樓宇毗鄰的庭院或斜坡），或在樓宇臨向或緊連的任何街道上任何被認明的僭建物。

屋宇署會按當時的執法政策處理，優先取締對生命財產明顯構成威脅或有迫切危險的僭建物、新建的僭建物、以及其他根據執法政策屬須予以取締的僭建物，規定業主把僭建物拆除。

5. 若沒有遵行法定通知，會有甚麼後果？

沒有遵行強制驗樓或強制驗窗的法定通知之業主/業主立案法團，可能會被檢控。

屋宇署亦可能會安排其委任的顧問公司及承建商，進行所需的檢驗和修葺工程，然後向業主／法團追討檢驗及修葺工程的費用和監督費，以及徵收不超過有關費用20%的附加費。

強制驗樓計劃

業主/業主立案法團如無合理辯解而不遵從強制驗樓的法定通知，可被檢控，一經定罪，可被判罰款港幣5萬元及監禁1年。

強制驗窗計劃

業主/業主立案法團如無合理辯解而不遵從強制驗窗的法定通知，當局可送達定額罰款港幣1,500元的罰款通知書。

屢犯者可被檢控，一經定罪，可被判處罰款25,000元及監禁3個月。

III. 政府提供的資助、貸款及津貼

為協助業主面對有關樓宇維修的法定要求，並對有需要的業主提供財政支援，政府推出了「樓宇復修綜合支援計劃」（由市區重建局運作）。該計劃包括不同形式的資助、貸款及/或津貼，以應付不同需要。市民可聯絡以下的法定機構，以獲取進一步的詳情：

市區重建局 

網址：https://brplatform.org.hk/tc/subsidy-and-assistance/integrated-building-rehabilitation-assistance-scheme
熱線電話：3188 1188

藉「樓宇復修綜合支援計劃」，政府將因應不同情況為公眾提供不同的資助、貸款及/或津貼。主要的資助、貸款及/或津貼如下：

A. 公用地方維修津貼

政府透過提供「公用地方維修津貼」，旨在鼓勵業主或業主立案法團為樓宇的公用地方進行全面復修工程。

申請資格

公用地方維修津貼的主要對象為樓齡達30年或以上的住用或綜合用途（即商住兩用）樓宇。該等樓宇若位於巿區（包括沙田、葵青、荃灣），其住宅單位平均每年應課差餉租值不可超過187,000元；若位於新界者，不可超過143,000元。此外，該等樓宇必須同時參加受政府資助的「招標妥」樓宇復修促進服務（招標妥）。單一業權的樓宇及樓高3層或以下的樓宇不能參加本計劃，樓高以「入伙紙」上列明的層數為準。

是否必須由業主立案法團提出申請？

已成立業主立案法團的樓宇，管理委員會須通過決議申請公用地方維修津貼，並授權其代表簽署有關的文件。

尚未成立業主立案法團的樓宇，政府將會按照個別情況考慮其申請。一般來說，該等樓宇的業主應舉行業主大會，以通過決議申請公用地方維修津貼，並及授權最少兩名代表簽署有關的文件。如樓宇已成立業主立案法團（法團），則必須由法團作為申請人向市建局提交申請。

津貼的內容

公用地方維修津貼必須用於有關大廈公用地方，並涉及樓宇安全、環境衞生、或環境保護的工程。

津貼的上限將視乎有關樓宇的單位數目而訂：

若大廈在維修工程中包括環保項目，可享有以下津貼（環保項目津貼）：

B. 有需要人士維修自住物業津貼計劃

為向有需要自住業主（包括長者）提供財政資助，以維修保養自住單位和公用地方及改善樓宇安全，政府引進了「有需要人士維修自住物業津貼計劃」。該計劃為每位合資格人士自住業主及其合法配偶（如已婚）提供最高80,000元的維修津貼。

申請資格

有需要人士維修自住物業津貼計劃的基本申請資格是：

• 申請人須持有有效香港身份證；
• 申請人須為住用或綜合用途樓宇內的住用單位的業主；
• 申請人及其配偶（如已婚）均須居住在有關物業；
• 申請人必須符合以下其中一項條件：
          i.    年滿60歲長者，須符合入息及資產限額；
          ii.   長者生活津貼的受惠人；
          iii.  綜合社會保障援助的受助人；或
          iv.  傷殘津貼的受助人，須符合入息及資產限額；
• 申請人不得為未獲解除破產令的破產人士。

入息及資產限額

供 60 歲或以上長者申請人

供申領傷殘津貼的申請人

津貼的內容

有需要人士維修自住物業津貼不但可用於樓宇公用地方與安全有關的維修工程，亦可用於申請人的住用單位。常見的例子包括：

• 樓宇結構改善工程，例如修葺鬆脫、破裂、剝落或破損的混凝土；
• 改善樓宇外牆安全狀況的工程，例如修葺破損的批盪或紙皮石；
• 修葺或更換破損的窗戶；
• 清拆違例建築工程和違例天台搭建物；
• 修葺、維修保養和更換升降機、消防裝置和設備、電線、煤氣豎管、更換破損的便溺污水管、廢水管、雨水管、食水管、通風管及地下排水渠； 或
• 修葺天台及平台防水層，以及改善滲水問題的工程。

申請人亦可使用該津貼以償還其向政府申請的其他樓宇維修貸款的餘額，及/或用作撤銷有關法定押記/押記令。

C. 樓宇安全貸款計劃

「樓宇安全貸款計劃」主要為私人樓宇的個別業主提供貸款，以進行維修及修葺工程，修復或改善其樓宇及/或私人斜坡的安全。

申請資格

作為一個以安全為重點的貸款計劃，該等貸款開放予所有私人樓宇的業主作出申請，不論是住用、綜合用途、商用或工業用的樓宇均可。以個人身份為業主或以公司為業主者，亦均可申請此項貸款。

貸款的內容

樓宇安全貸款須用作進行樓宇維修工程，例如改善樓宇結構、外牆安全、消防安全、消防裝置及設備、屋宇裝備及衞生設施、斜坡及擋土牆等。

每個單位的貸款額上限為1,000,000元。如貸款額達50,000元或以上，申請人須提供抵押，例如提供彌償人，簽立物業的法定押記或提供本港一家持牌銀行簽發的保證書。若申請人是公司，則不論貸款額多少，均必須提供抵押。

利息？

「樓宇安全貸款」分為有息及免息貸款兩種。有息貸款最多可分36個月清還；而免息貸款最長還款期為72個月。申請有息貸款的人士，毋須接受經濟狀況調查；有意申請免息貸款的人士則須符合下述資格：

• 為綜合社會保障援助的受助人；
• 為長者生活津貼的受助人；或
• 所賺取的入息及所擁有的資產（包括其他家庭成員）不得超過下述限額：

60歲或以上的申請人

60歲以下的申請人