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业主立案法团与第三者风险保险

I.业主立案法团与第三者风险保险

建筑物管理条例》(香港法例第344章)及《建筑物管理(第三者风险保险)规例》(香港法例第344B章)强制规定业主立案法团(简称「法团」)购买第三者风险保险,旨在减低一旦意外发生,业主须面对巨额赔偿的风险,同时为公众提供更好的保障。

 

第三者风险保险就第三者因大厦公用部分及设施(例如升降机、楼梯、消防装置等)身体受伤或死亡所招致的财务损失,提供补偿。保险公司会按有关损失支付赔偿。

1.如果法团已投购一份港币1,000万元保额的公众责任保险,而保障范围同时包括人身伤亡及财物损失,法团是否已履行法律规定?

1.如果法团已投购一份港币1,000万元保额的公众责任保险,而保障范围同时包括人身伤亡及财物损失,法团是否已履行法律规定?

建筑物管理条例》(香港法例第344章)及《建筑物管理(第三者风险保险)规例》(香港法例第344B章)要求法团投购就第三者人身伤亡提供不少于港币1,000万元保障的保险。

若这份公众责任保险没有订明赔偿时首先为第三者人身伤亡提供不少于港币1,000万元保障,法团必须投购另一份保单,或修订现有的保单条款,以确保就保障第三者人身伤亡的金额这一部分,提供不少于港币1,000万元的保障。

2. 如果物业管理公司已经投购一份第三者风险保险,法团是否应该投购另一份呢?

2. 如果物业管理公司已经投购一份第三者风险保险,法团是否应该投购另一份呢?

法圑有法律责任投购第三者风险保险。因此,法团最低限度必须是该保单的其中一名投保人。法团可以要求物业管理公司和保险公司在其现有的保单中,加添法团作为其中一名投保人,或以法团名义投购另一份保单。

 

若法团与物业管理公司联名投购保单,该保单须符合法例要求,为法团提供不少于港币1,000万元的赔偿额。

B.第三者风险保险须予承保的法律责任

B. 第三者风险保险须予承保的法律责任

第三者风险保险的保险范围须包括大厦公用部分(例如外墙、通道、走廊、楼梯、天台、升降机等)及法团物业导致第三者伤亡而令法团可能要承担的法律责任。

1. 谁是第三者?

1. 谁是第三者?

第三者包括大厦的业主、租客、占用人、访客、物业管理公司员工及擅自闯入者。

法团的直属员工不被视为第三者。

2. 第三者风险保险需要承保财物损失吗?

2. 第三者风险保险需要承保财物损失吗?

不需要,但法团可自行为第三者财物损失投保。虽然承保范围毋须包括第三者财物损失,但若因法团的疏忽而导致第三者蒙受财物损失,法团需要负上赔偿的责任。

3. 法团是否有法律责任就违例建筑工程(僭建物)所衍生的法律责任投购保险?

3.  法团是否有法律责任就违例建筑工程(僭建物)所衍生的法律责任投购保险?

没有,这不是一个强制要求。不过,若法庭裁定法团须就违例建筑工程(僭建物)而引致的意外而负责,法团及/或业主须承担所有的民事责任。

 

一般来说,保险公司不会承保楼宇中违例建筑工程(僭建物)的部份。为了法团及第三者的利益着想,若楼宇有僭建物,法团应安排清拆。

D. 通知业主

D. 通知业主

法团投购第三者风险保险之后,保险公司须发出保险通告,列明保单的详情。

 

法团须在保单的整段有效期间内,于大厦的显眼处展示该保险通告。

E. 向土地注册处处长报告

E. 向土地注册处处长报告

法团的管理委员会秘书须在法团投购保险单后的28天内,将保险公司的名称及地址、以及该保单的涵盖时期,通知土地注册处处长。

F. 没有投购第三者风险保险的法律责任

F. 没有投购第三者风险保险的法律责任

若法团没有投购第三者风险保险,法团管理委员会的每名委员都属犯罪,有可能被判处罚款最高港币5万元。

 

如业主立案法团的管理委员会成员,能证明已尽了应尽的努力去投购第三者保险,即可作抗辩理由。

G.对法团及第三者的保障

G.对法团及第三者的保障

法团有责任提供关于保险的资料

若第三者向法团提出申索,法团须在接获第三者的书面要求10天内,向第三者说明有关法律责任是否获得投保,并提供有关保单的详情。

保单内部分限制条文属无效

如保单藉参照以下事项,而限制法团保险:

 

  1. 可在有关保单的有效期内、或有效期内的任何时段,提出多少次申索;
  2. 该保单所关乎的建筑物楼龄;
  3. 该建筑物的状况或保养;
  4. 该建筑物的单位数目;
  5. 该建筑物的用途;及
  6. 有关该建筑物的法定文书,例如屋宇署发出的维修令,

则有关限制属无效。

 

若保单中包括以上的条款,而保险公司已为第三者人身伤亡的责任作出赔偿,保险公司可向法团追讨该赔偿的款额。

废止某些对第三者所负的法律责任而作出的协议或安排

法团与第三者订立的任何协议,如看来是否定或限制对第三者所负的任何法律责任,均属无效。

法团清盘

如法团无力偿债及被清盘,将不会影响法团就保单中所承保的法律责任。

H.投购第三者风险保险的重要性

H.投购第三者风险保险的重要性

1994年香港仔添喜大厦一间酒楼檐篷倒塌,意外造成1死13伤。

 

高等法院最后裁定大厦法团、管理公司、酒楼、酒楼持牌人、单位业主及拆卸商,要向9名死伤人士赔偿港币3,000多万元。

 

添喜大厦法团因未有投购第三者保险,无法支付赔偿,导致清盘。

 

根据《建筑物管理条例》(香港法例第344章第34条,小业主最后需要摊分巨额赔偿。

 

从以上事件可以看到,若意外发生时,法团没有投购第三者保险,法团便需要承担所有赔偿。若法团没有足够的资金支付赔偿而被清盘,各单位的业主须为有关赔偿负上个人责任。小业主可能会因无力支付赔偿而破产。

 

因此,投购第三者风险保险为业主及第三者提供保障,减低意外时业主面对的财务风险。

1. 甚么是强制验楼计划及强制验窗计划?

1. 甚么是强制验楼计划及强制验窗计划?

强制验楼计划

 

强制验楼计划规定楼龄达30年或以上的私人楼宇(不高于三层的住用楼宇除外)业主,须委任一名注册检验人员,就楼宇的公用部分、外墙及伸出物或招牌,每10年进行一次订明检验,并负责监督检验后认为需要进行的订明修葺工程。

 

检验范围包括楼宇的∶

 

  • 外部构件及其他实体构件;
  • 结构构件;
  • 消防安全构件;
  • 排水系统;
  • 认明位于楼宇公用部分、公用部分以外的楼宇外部(如外墙、天台或平台、与楼宇毗邻的庭院或斜坡),或在楼宇临向或紧连的任何街道上的僭建物。

强制验窗计划

 

强制验窗计划则规定楼龄达10年或以上的私人楼宇(不高于三层的住用楼宇除外)业主,须委任一名合资格人士,每5年为楼宇所有窗户进行一次订明检验,并在检验后,负责监督需要进行的订明修葺工程。

2. 甚么大厦需要强制验楼或/及强制验窗?

2. 甚么大厦需要强制验楼或/及强制验窗?

并非所有达楼龄要求的楼宇(强制验楼计划为30年及强制验窗计划为10年)都要进行强制验楼和验窗。屋宇署会向目标楼宇的业主发出法定通知,规定业主为其楼宇及窗户进行订明检验及订明修葺。

 

屋宇署每年会拣选2,000幢楼宇,同时进行强制验楼计划及强制验窗计划,另外拣选3,800幢楼宇,只进行强制验窗计划。

 

专业团体、相关非政府机构、物业管理专业人士、区议会及相关政府部门的代表,会组成选取目标楼宇谘询委员会,为屋宇署提供意见,再由屋宇署拣选目标楼宇。

 

拣选的准则包括楼龄、楼宇状况、楼宇近期的修葺纪录、需要把选定楼宇平均分散各区,以及楼宇曾否列入屋宇署的大规模执法行动内。

3. 强制验楼计划及强制验窗计划有甚么程序?

3. 强制验楼计划及强制验窗计划有甚么程序?

强制验楼计划

 

1. 在发出法定通知的6个月前,屋宇署会向被选定为目标楼宇的业主,发出预先知会函件,提示业主作出准备及安排所需的订明检验和订明修葺工程。

 

2. 在发出预先知会函件的6个月后,屋宇署会向目标楼宇的业主发出法定通知,规定业主在指定期限内对楼宇的公用部分、外墙及伸出物或招牌进行订明检验,检验后认为有需要,则要进行订明修葺工程。在发出法定通知后,有关楼宇名单会上载到屋宇署网站。

 

3. 楼宇业主(在大多数情况下是有关楼宇的共同业主或业主立案法团(简称「法团」))如接获根据强制验楼计划送达的法定通知,须委任一名注册检验人员,在指定期限内进行所需的订明检验。

 

4. 除非获得有关附属法例的相关条文豁免,否则注册检验人员,须亲自进行订明检验,以确定该楼宇是否已变得危险或可变得危险。

 

5. 如注册检验人员认为须进行订明修葺,有关业主须委任一名注册的一般建筑承建商、或已注册进行相关修葺工程的注册小型工程承建商,在注册检验人员的监督下,进行所需的订明修葺。(业主可决定是否委任同一名注册检验人员,同时进行订明检验及监督修葺工程。)

 

6. 完成订明检验及订明修葺工程后,获委任的注册检验人员,须向建筑事务监督分别呈交检验报告和完工报告,连同以指明表格填写的证明书,以供记录及抽样审查之用。

 

强制验窗计划

 

1. 在发出法定通知约一至两个月前,屋宇署会向被选定为目标楼宇的法团发出预先知会函件,或将有关函件张贴在楼宇的显眼位置,预先通知业主须进行所需的订明检验及订明修葺工程。署方不会另行向个别业主发出预先知会函件。

 

2. 在发出预先知会函件的一至两个月后,屋宇署会向目标楼宇的业主发出法定通知,规定业主在指定期限内,对楼宇的窗户进行订明检验及检验后认为需要的订明修葺工程。在发出法定通知后,有关楼宇名单会上载到屋宇署网站。

 

3. 楼宇业主如接获根据强制验窗计划送达的法定通知,须委任一名合资格人士在指定期限内进行所需的订明检验。

 

4. 该合资格人士须亲自进行订明检验,以确定窗户是否已变得危险或可变得危险。

 

5. 如该合资格人士据检验后,认为须进行订明修葺,有关业主须委任一名注册小型工程承建商(此承建商须就窗户的小型工程获得注册资格)或注册一般建筑承建商,在一名合资格人士的监督下,进行所需的订明修葺工程。(业主可决定是否委任同一名注册检验人员,同时进行订明检验及监督修葺工程。)

 

6. 如合资格人士本身是注册小型工程承建商或注册一般建筑承建商,该合资格人士亦可同时检验窗户及担任订明修葺工程的承建商。

 

7. 当订明检验及订明修葺完成后,该获委任的合资格人士,须向建筑事务监督呈交以指明表格填写的证明书,以供记录及抽样审查之用。

4. 若在强制验楼过程中发现僭建物,会有甚么后果?

4. 若在强制验楼过程中发现僭建物,会有甚么后果?

在强制验楼计划下,注册检验人员须向屋宇署报告其检验楼宇的公用部分、公用部分以外的楼宇外部(如外墙、天台或平台、与楼宇毗邻的庭院或斜坡),或在楼宇临向或紧连的任何街道上任何被认明的僭建物。

 

屋宇署会按当时的执法政策处理,优先取缔对生命财产明显构成威胁或有迫切危险的僭建物、新建的僭建物、以及其他根据执法政策属须予以取缔的僭建物,规定业主把僭建物拆除。

5.若没有遵行法定通知,会有甚么后果?

5. 若没有遵行法定通知,会有甚么后果?

没有遵行强制验楼或强制验窗的法定通知之业主/业主立案法团,可能会被检控。

 

屋宇署亦可能会安排其委任的顾问公司及承建商,进行所需的检验和修葺工程,然后向业主/法团追讨检验及修葺工程的费用和监督费,以及徵收不超过有关费用20%的附加费。

 

强制验楼计划

 

业主/业主立案法团如无合理辩解而不遵从强制验楼的法定通知,可被检控,一经定罪,可被判罚款港币5万元及监禁1年。

 

强制验窗计划

 

业主/业主立案法团如无合理辩解而不遵从强制验窗的法定通知,当局可送达定额罚款港币1,500元的罚款通知书。

 

屡犯者可被检控,一经定罪,可被判处罚款25,000元及监禁3个月。

6. 支援

6.  支援

为协助有需要的业主履行法定要求,香港房屋协会(「房协」)及市区重建局在2012年底推出强制验楼资助计划,向合资格业主提供财政支援。详情请参阅房协网站

政府提供的资助、贷款及津贴

III. 政府提供的资助、贷款及津贴

为协助业主面对有关楼宇维修的法定要求,并对有需要的业主提供财政支援,政府推出了「楼宇维修综合支援计划」(由香港房屋协会及市区重建局统一运作)。该计划包括不同形式的资助、贷款及/或津贴,以应付不同需要。市民可联络以下的法定机构,以获取进一步的详情:

 

香港房屋协会

 

网址:https://www.hkhs.com/sc/our-business/building-rehabilitation
热线电话:2839 7128

 

市区重建局 

 

网址: https://www.ura.org.hk/sc/rehabilitation/rehabilitation-schemes
热线电话:3188 1188

 

屋宇署

 

网址: https://www.bd.gov.hk/sc/safety-inspection/financial-assistance/index_ibmas.html
热线电话:3188 1188

 

藉「楼宇维修综合支援计划」,政府将因应不同情况为公众提供不同的资助、贷款及/或津贴。主要的资助、贷款及/或津贴如下:

A. 公用地方维修津贴

A. 公用地方维修津贴

政府透过提供「公用地方维修津贴」,旨在鼓励业主或业主立案法团为楼宇的公用地方进行全面复修工程。

申请资格

公用地方维修津贴的主要对象为楼龄达30年或以上的住用或综合用途(即商住两用)楼宇。该等楼宇若位于巿区(包括沙田、葵青、荃湾),其住宅单位平均每年应课差饷租值不可超过162,000元;若位于新界者,不可超过124,000元。

是否必须由业主立案法团提出申请?

已成立业主立案法团的楼宇,管理委员会须通过决议申请公用地方维修津贴,并授权其代表签署有关的文件。

尚未成立业主立案法团的楼宇,政府将会按照个别情况考虑其申请。一般来说,该等楼宇的业主应举行业主大会,以通过决议申请公用地方维修津贴,并及授权最少两名代表签署有关的文件。

津贴的内容

公用地方维修津贴必须用于有关大厦公用地方,并涉及楼宇安全、环境衞生、或环境保护的工程。

 

津贴的上限将视乎有关楼宇的单位数目而订:

 

单位数目

津贴上限

20个或以下

核准工程总额30%,上限为150,000元

21 – 49个

核准工程总额20%,上限为150,000元

50个或以上

核准工程总额20%或每个单位不多于3,000元,上限为每个法团1,200,000元

若大厦在维修工程中包括环保项目,可享有以下津贴(环保项目津贴):

 

单位数目

津贴上限

20个或以下

核准环保工程总额连相关顾问费用30%,上限75,000元

21 – 49个

核准环保工程总额连相关顾问费用20%,上限75,000元

50个或以上

核准环保工程总额连相关顾问费用20%或每个单位不多於1,500元,上限600,000元

B. 公用地方维修补助金

B. 公用地方维修补助金

在申请公用地方免息贷款后,业主如果仍然在进行楼宇公用地方的维修时面对经济困难,可向政府申请每户最多10,000元的「公用地方维修补助金」。

申请资格

申请公用地方维修补助金的注册业主必须持有香港身份证,并符合以下其中一项条件:

 

  • 为长者生活津贴的受助人;或
  • 为综合社会保障援助的受助人;或
  • 年满60岁长者或残疾人士,并持有医疗费用豁免证书;或
  • 年满60岁长者或残疾人士,并符合下述入息及资产限额:

家庭类别

每月入息限额

资产限额

单身人士

9,855元

355,000元

夫妇

16,845元

539,000元

补助金的内容

政府一旦依据「公用地方维修免息贷款」计划发出原则上批准贷款通知书,符合上述条件的个别业主即可申请最高10,000元的「公用地方维修补助金」。

C.家居维修免息贷款

C. 家居维修免息贷款

除了与公用地方有关的资助、贷款及津贴外,政府亦鼓励私人住宅业主改善其单位内的居住环境。合资格的申请人可获发不多于50,000元或已获批核工程的费用(以两者较低者为准)的贷款,以维修及保养其单位内有关家居安全及环境衞生的设施。

申请资格

申请人必须符合下列资格,方可申请该免息贷款:

 

  • 申请人必须持有香港身份证并已年满18岁;
  • 该住宅单位须位于一幢楼龄达30年或以上的住用楼宇;
  • 该住宅单位为每一位申请人唯一以任何形式拥有业权的香港物业;
  • 该住宅单位由个人单独或联名拥有(即非透过公司拥有);及
  • 该住宅单位若位于巿区(包括沙田、葵青、荃湾),其平均每年应课差饷租值不可超过162,000元;若位于新界者,不可超过124,000元。

贷款的内容

家居维修免息贷款并非为资助业主对其单位作出豪华装修。该贷款必须用作维修单位内各项有关家居安全及环境衞生设施之用。因此,申请人在呈交贷款申请表时,亦必须详列有意进行的工程项目及工程报价。

 

该项贷款的最高贷款金额为50,000元,或已获批核工程的费用,两者取其较低者。贷款的最长还款期为36个月。申请人亦须提供入息证明(例如粮单)以证明其还款能力,否则须就进行维修的物业订立相关的法定押记。

F. 有关强制验楼计划及强制验窗计划的资助

F. 有关强制验楼计划及强制验窗计划的资助

为协助有需要的业主遵行强制验楼计划,政府推出一项「强制验楼资助计划」,向合资格的业主提供财政支援。该资助计划的重点是:

申请资格

楼龄达30年或以上的住用或综合用途(即商住两用)楼宇的单位业主在收到政府发出的强制验楼预先知会函件或法定通知,即可申请此项强制验楼资助。此外,该住宇单位若位于巿区(包括沙田、葵青、荃湾),其平均每年应课差饷租值不可超过162,000元;若位于新界者,不可超过124,000元。 

 

但是,若有关的楼宇由单一业主拥有全部业权,则不能受惠于此项资助计划。

是否必须由业主立案法团提出申请?

已成立业主立案法团的楼宇,管理委员会须通过决议申请强制验楼资助,并授权其代表签署有关的文件。

 

尚未成立业主立案法团的楼宇,该等楼宇的业主应举行业主大会,以通过决议申请公用地方维修免息贷款,并授权其代表签署有关的文件。

资助的内容

该项资助只限用于聘任注册检验人员为楼宇的公用地方作首次的订明检验之用。

 

资助上限将根据法定通知书所涵盖楼宇的所有单位数目计算:

 

单位数目

资助金额

20 个或以下

上限25,000元

21 – 49 个

上限35,000元

50 – 200个

上限60,000元

201个或以上

上限100,000元

有关强制验窗计划的资助?

有关强制验楼计划的资助只适用于「强制验楼计划」,并不适用于「强制验窗计划」。惟业主如果同时收到「强制验楼计划」及「强制验窗计划」的预先知会函件(或法定通知书),并聘任同一注册检验人员进行该两项检验,则验楼资助的余额可用于「强制验窗计划」下检验楼宇的公用部份窗户。   

E. 有需要人士维修自住物业津贴计划

E. 有需要人士维修自住物业津贴计划

为有需要自住业主提供财政资助,以维修保养物业及改善楼宇安全,政府引进了「有需要人士维修自住物业津贴计划」。该计划为每位合资格的有需要自住业主提供最高80,000元的维修津贴。

 

申请资格

有需要人士维修自住物业津贴计划的基本申请资格是:

 

  • 申请人须年满 60 岁,并持有有效的香港身份证;
  • 申请人须为住用或综合用途楼宇内的住用单位的业主;
  • 申请人及其配偶(如已婚)均须居住在有关物业;
  • 申请人必须符合以下其中一项条件:
            i.    年满60岁长者
    ,须符合入息及资产限额
            ii.   长者生活津贴的受惠人;
            iii.  综合社会保障援助的受助人;或
            iv.  伤残津贴的受助人
    ,须符合入息及资产限额
  • 申请人不得为未获解除破产令的破产人士。

 

入息及资产限额

供 60 岁或以上长者申请人

家庭类别

每月入息限额

资产限额

单身人士

8,690元

1,065,000元

已婚人士

13,860元

1,617,000元

 

供申领伤残津贴的申请人

家庭人数 每月入息限额 资产限额
1 人 12,800元 266,000元
2 人 19,430元 360,000元
3 人 24,410元 469,000元
4 人 30,950元 548,000元
5 人 36,890元 609,000元
6 人 40,840元 659,000元
7 人 46,770元 703,000元
8 人 52,310元 737,000元
9 人 57,710元 815,000元
10 人或以上 62,980元 878,000元

 

津贴的内容

有需要人士维修自住物业津贴不但可用于楼宇公用地方与安全有关的维修工程,亦可用于申请人的住用单位。常见的例子包括:

 

  • 楼宇结构改善工程,例如修葺松脱、破裂、剥落或破损的混凝土;
  • 改善楼宇外墙安全状况的工程,例如修葺破损的批荡或纸皮石;
  • 修葺或更换破损的窗户;
  • 清拆违例建筑工程和违例天台搭建物;
  • 修葺、维修保养和更换升降机、消防装置和设备、电线、煤气竖管、更换破损的便溺污水管、废水管、雨水管、食水管、通风管及地下排水渠; 或
  • 修葺天台及平台防水层,以及改善渗水问题的工程。

 

申请人亦可使用该津贴以偿还其向政府申请的其他楼宇维修贷款(例如「楼宇安全贷款计划」或「家居维修免息贷款」)的余数,及/或用作撤销有关法定押记/押记令。

F.楼宇安全贷款计划

F. 楼宇安全贷款计划

「楼宇安全贷款计划」主要为私人楼宇的个别业主提供贷款,以进行维修及修葺工程,修复或改善其楼宇及/或私人斜坡的安全。

申请资格

作为一个以安全为重点的贷款计划,该等贷款开放予所有私人楼宇的业主作出申请,不论是住用、综合用途、商用或工业用的楼宇均可。以个人身份为业主或以公司为业主者,亦均可申请此项贷款。

贷款的内容

楼宇安全贷款须用作进行楼宇维修工程,例如改善楼宇结构、外墙安全、消防安全、消防装置及设备、屋宇装备及衞生设施、斜坡及挡土墙等。

 

每个单位的贷款额上限为1,000,000元。如贷款额达50,000元或以上,申请人须提供抵押,例如提供弥偿人,签立物业的法定押记或提供本港一家持牌银行签发的保证书。若申请人是公司,则不论贷款额多少,均必须提供抵押。

利息?

「楼宇安全贷款」分为有息及免息贷款两种。有息贷款最多可分36个月清还;而免息贷款最长还款期为72个月。申请有息贷款的人士,毋须接受经济状况调查;有意申请免息贷款的人士则须符合下述资格:

 

  • 为综合社会保障援助的受助人;
  • 为长者生活津贴的受助人;或
  • 所赚取的入息及所拥有的资产(包括其他家庭成员)不得超过下述限额:

60岁或以上的申请人

 

每月入息限额

资产限额

单身人士

11,165元

355,000元

夫妇

18,230元

539,000元

60岁以下的申请人

家庭人数

家庭的平均 
每月入息限额

家庭的资产限额

1

12,800元

266,500元

2

19,430元

360,000元

3

24,410元

469,500元

4

30,950元

548,000元

5

36,890元

609,000元

6

40,840元

659,000元

7

46,770元

703,000元

8

57,710元

815,000元

9

51,090元

82,000元

10人或以上

62,980元

878,000元

G. 筹组业主立案法团资助

G. 筹组业主立案法团资助

管理和维修楼宇的责任,毕竟都是由业主负责。而若没有一个实体负责集体统筹及代表楼宇业主们的利益,个别业主们大概不会走在一起工作。因此,在楼宇管理的事项上,业主立案法团的角色尤其重要。为鼓励业主成立业主立案法团,政府推行了「筹组业主立案法团资助」。

资助的内容

该资助计划将向每个成功成立的业主立案法团发放3,000元的资助。如果最终未能成功筹组法团,则会以实报实销形式向申请人提供上限为3,000元的资助。

申请资格

「筹组业主立案法团资助」适用于住用或综合用途(即商住两用)楼宇。申请人必须是该等楼宇的单位的注册业主。以个人身份为业主或以公司为业主者,均可申请此项资助。