TAXATION

A. 有關物業稅之評稅值及可扣減項目的更多資料

1. 納稅人如何就物業稅事項向稅務局申報租金收入？

個人（全權）擁有物業 的業主應將租金收入申報在其個別人士報稅表（B.I.R.60）上 ，此報稅表與申報個人之受僱入息或生意利潤一樣。

聯權或分權擁有物業的租金收入可由任何一位業主申報在物業稅報稅表（B.I.R.57）上。稅務局會按每個物業向業主發出報稅表，而此報稅表可由任何一名業主填寫和簽署。

我已售出物業，是否仍須填交向我發出的物業税報税表？

即使閣下已出售物業，閣下仍須填報出售物業的課税年度及之前各個課税年度的物業税報税表。

就應課税事項通知税務局

閣下必須在有關課税年度的評税基期結束後4個月內，以書面方式通知税務局任何應課稅收入並提供相關詳情（除非已收到報税表以報上收入）。

請注意，若然閣下已出租閣下所擁有的物業，為租約加蓋印花或填報差餉物業估價署發出的問卷並不被視為向税務局發出應課税通知。閣下仍須另行以書面方式（可使用IR6129表格）通知税務局。

我是否需要保存租金收入紀錄？

是，法例要求業主必須備存足夠的租務紀錄，該紀錄須保留至少7年，以便物業的評稅值能易於確定。因此閣下應保留租約以及任何更改租約條款和追討欠租等文件。

2. 我在上星期收到一份物業稅報稅表（B.I.R.57）。我應於何時將之交回稅務局？我是否要同時遞交文件以證明我所填報的數目？我可否在網上報稅？

閣下必須於報稅表發出日期起計1個月內交回本局。

然而，若然閣下的個案符合稅務局局長指明的準則，閣下可選擇透過互聯網提交報稅表，並可自動獲延展兩星期。欲知更多關於「電子報稅」的資料，請點擊此處。

在遞交報稅表時，閣下毋須附上佐證文件，但《稅務條例》規定業主須保存租務紀錄至少7年。評稅主任可能會在日後審批扣稅申請或覆核檔案時，要求閣下遞交有關文件以供查閱。

4. 我需要為出租物業繳交管理費和其他支出，這些支出能否扣稅？在填報租金收入時，我應否扣除上述支出後才填報餘額？

就物業稅而言，只可要求扣減下列項目：

1. 差餉（只限業主同意並實際繳交者）；
2. 不能討回的租金（但如其後成功討回租金，便須於收款之課稅年度內申報為應評稅值）；以及
3. 物業評稅值的20%作為業主支付修葺和支出的法定免稅額。計算免稅額時，須先從物業收入中扣除差餉及不能追回的租金。無論實際支出有多少，稅務局一律給予20%的固定免稅額。

業主所繳付的地租、裝修費、收租開支、樓宇管理費、保險費和按揭利息及其他不能扣減的開支，均不應申請扣減。但業主如符合資格申請個人入息課税並已提出該申請，便可在個人報税表（B.I.R.60）第8部分內申請扣減按揭利息。

業主怎樣申請個人入息課稅？

業主可在物業稅報稅表（B.I.R.57）第1部分表示有意選擇個人入息課稅。

個別業主可能要提交隨後獲發給的個人報税表（B.I.R.60）以完成選擇程序。

5. 我以10 年還款期的按揭貸款來購買物業。我付出的按揭貸款利息可否可獲得稅務寬減？

在計算應繳物業稅金額時，不扣減用於購買出租物業的抵押貸款利息。可否獲得寬減須視乎物業用途而定，詳情如下：

6. 若租客欠交租金，我可否在物業稅報稅表內填報欠租數目，從而扣減此筆租金收入？

只能在租客欠交租金而閣下又無法追回欠租之情況下（例如租客經已破產而並無任何剩餘財產可供交租），才可申請扣減「不能追回的租金」。一般來說， 如果租客只是拖欠租金但仍未 搬 走 ， 有關欠租通常 不可列為不能追回的租金。在作出此項扣減前，建議閣下先諮詢稅務局或法律 / 會計專業人士。

若閣下已用按金來抵銷部分欠租，只有抵銷後的欠租餘額才可申報為不能追回的租金。

無法收回的租金可在壞帳年度從應評稅值中扣除。其後收回的任何壞帳款項均應在收回年度作為收入課稅。

7. 「頂手費」是甚麼？ 此金額是否要計入物業稅的評稅值內？

頂手費指租客在簽署租約時付給業主的一筆過而不用退還的款項（例如業主接受舊租客將租約轉讓給新租客，而由租客付給業主的手續費）。這類款項是為使用該物業而付出的部分代價，所以應課物業稅。

頂手費須納入租約首年的物業應評稅值內。如頂手費所屬的租約期並非包含在任何一個課税年度內，業主應將頂手費按照租約期或上限36個月（以較短者為準）分攤評稅。

另一方面，由於租金按金須於約滿時退還租客而並非業主的租金收入，因此毋須在業主的報稅表上申報。

8. 如將大廈的公用地方作出租，會否被稅務局徵收物業稅？

大廈的公用地方（例如側舖、車位、外牆、天台等）一般會由大廈各業主共同擁有。如任何公用地方被租出，所收租金須課物業稅。業主有責任申報出租收入和繳稅。如業主未有收到有關出租公用地方的物業稅報稅表，便須以書面方式通知稅務局，業主亦可選擇提交IR6129表格。

然而，如大廈業主已成立業主立案法團，按《建築物管理條例》（香港法例第344章）第16條規定，業主所具有的與建築物公用部分有關的權力和職責，須由業主立案法團行使及執行。因此，業主立案法團須代表大廈所有業主申報收入（透過提交物業稅報稅表B.I.R.58）和繳稅。

9. 如果我在收到物業稅稅單後發覺應評稅淨值和應繳稅款均不正確，應怎樣辦？

要找出應評稅淨值和應繳稅款為何過多，可先翻查評稅通知書的評稅主任附註。

閣下如不同意有關評稅，須於評稅通知書發出日期後一個月內以書面分式（或透過I.R.831表格）向稅務局提出反對，並清楚指出反對該評稅的理由。

閣下如已開立「稅務易」帳戶，可透過該帳戶提交反對評估通知。

閣下如欲選擇以個人入息課稅方法計稅並符合申請資格，便應翻查報稅表以確保自己經已提出有效的個人入息課稅申請。

在等候反對結果期間，閣下應先按照稅單或評稅主任的繳稅指示繳交全部稅款或部分稅款。

B. 個人（全權）擁有物業的評稅模擬個案