TAXATION

1. 纳税人如何就物业税事项向税务局申报租金收入？

个人（全权）拥有物业 的业主应将租金收入申报在其个别人士报税表（B.I.R.60）上 ，此报税表与申报个人之受雇入息或生意利润一样。

联权或分权拥有物业的租金收入可由任何一位业主申报在物业税报税表（B.I.R.57）上。税务局会按每个物业向业主发出报税表，而此报税表可由任何一名业主填写和签署。

我已售出物业，是否仍须填交向我发出的物业税报税表？

即使阁下已出售物业，阁下仍须填报出售物业的课税年度及之前各个课税年度的物业税报税表。

就应课税事项通知税务局

阁下必须在有关课税年度的评税基期结束后4个月内，以书面方式通知税务局任何应课税收入并提供相关详情（除非已收到报税表以报上收入）。

请注意，若然阁下已出租阁下所拥有的物业，为租约加盖印花或填报差饷物业估价署发出的问卷并不被视为向税务局发出应课税通知。阁下仍须另行以书面方式（可使用IR6129表格）通知税务局。

我是否需要保存租金收入纪录？

是，法例要求业主必须备存足够的租务纪录，该纪录须保留至少7年，以便物业的评税值能易于确定。因此阁下应保留租约以及任何更改租约条款和追讨欠租等文件。

2. 我在上星期收到一份物业税报税表（B.I.R.57）。我应于何时将之交回税务局？我是否要同时递交文件以证明我所填报的数目？我可否在网上报税？

阁下必须于报税表发出日期起计1个月内交回本局。

然而，若然阁下的个案符合税务局局长指明的准则，阁下可选择透过互联网提交报税表，并可自动获延展两星期。欲知更多关于「电子报税」的数据，请点击此处。

在递交报税表时，阁下毋须附上左证文件，但《税务条例》规定业主须保存租务纪录至少7年。评税主任可能会在日后审批扣税申请或复核档案时，要求阁下递交有关文件以供查阅。

4. 我需要为出租物业缴交管理费和其他支出，这些支出能否扣税？在填报租金收入时，我应否扣除上述支出后才填报余额？

就物业税而言，只可要求扣减下列项目：

1. 差饷（只限业主同意并实际缴交者）；
2. 不能讨回的租金（但如其后成功讨回租金，便须于收款之课税年度内申报为应评税值）；以及
3. 物业评税值的20%作为业主支付修葺和支出的法定免税额。计算免税额时，须先从物业收入中扣除差饷及不能追回的租金。无论实际支出有多少，税务局一律给予20%的固定免税额。

业主所缴付的地租、装修费、收租开支、楼宇管理费、保险费和按揭利息及其他不能扣减的开支，均不应申请扣减。但业主如符合资格申请个人入息课税并已提出该申请，便可在个人报税表（B.I.R.60）第8部分内申请扣减按揭利息。

 业主怎样申请个人入息课税？

业主可在物业税报税表（B.I.R.57）第1部分表示有意选择个人入息课税。

个别业主可能要提交随后获发给的个人报税表（B.I.R.60）以完成选择程序。

5. 我以10年还款期的按揭贷款来购买物业。我付出的按揭贷款利息可否可获得税务宽减？

在计算应缴物业税金额时，不扣减用于购买出租物业的抵押贷款利息。可否获得宽减须视乎物业用途而定，详情如下：

6. 若租客欠交租金，我可否在物业税报税表内填报欠租数目，从而扣减此笔租金收入？

只能在租客欠交租金而阁下又无法追回欠租之情况下（例如租客经已破产而并无任何剩余财产可供交租），才可申请扣减“不能追回的租金”。一般来说， 如果租客只是拖欠租金但仍未 搬 走 ， 有关欠租通常 不可列为不能追回的租金。在作出此项扣减前，建议阁下先谘询税务局或法律 / 会计专业人士。

若阁下已用按金来抵销部分欠租，只有抵销后的欠租余额才可申报为不能追回的租金。

无法收回的租金可在坏帐年度从应评税值中扣除。其後收回的任何坏帐款项均应在收回年度作为收入课税。

7. 「顶手费」是甚么？ 此金额是否要计入物业税的评税值内？

顶手费指租客在签署租约时付给业主的一笔过而不用退还的款项（例如业主接受旧租客将租约转让给新租客，而由租客付给业主的手续费）。这类款项是为使用该物业而付出的部分代价，所以应课物业税。

顶手费须纳入租约首年的物业应评税值内。如顶手费所属的租约期并非包含在任何一个课税年度内，业主应将顶手费按照租约期或上限36个月（以较短者为准）分摊评税。

另一方面，由于租金按金须于约满时退还租客而并非业主的租金收入，因此毋须在业主的报税表上申报。

8. 如將大廈的公用地方作出租，會否被稅務局徵收物業稅？

大廈的公用地方（例如側舖、車位、外牆、天台等）一般會由大廈各業主共同擁有。如任何公用地方被租出，所收租金須課物業稅。業主有責任申報出租收入和繳稅。如業主未有收到有關出租公用地方的物業稅報稅表，便須以書面方式通知稅務局，業主亦可選擇提交IR6129表格。

然而，如大廈業主已成立業主立案法團，按《建築物管理條例》（香港法例第344章）第16條規定，業主所具有的與建築物公用部分有關的權力和職責，須由業主立案法團行使及執行。因此，業主立案法團須代表大廈所有業主申報收入（透過提交物業稅報稅表B.I.R.58）和繳稅。

9. 如果我在收到物业税税单后发觉应评税净值和应缴税款均不正确，应怎样办？

要找出应评税净值和应缴税款为何过多，可先翻查评税通知书的评税主任附注。

阁下如不同意有关评税，须于评税通知书发出日期后一个月内以书面分式（或透过I.R.831表格）向税务局提出反对，并清楚指出反对该评税的理由。

阁下如已开立「税务易」账户，可透过该账户提交反对评估通知。

阁下如欲选择以个人入息课税方法计税并符合申请资格，便应翻查报税表以确保自己经已提出有效的个人入息课税申请。

在等候反对结果期间，阁下应先按照税单或评税主任的缴税指示缴交全部税款或部分税款。

B. 个人（全权）拥有物业的评税模拟个案

1. 我的物业在2022 年7 月1 日租出，月租是 30,000元。截至 2023 年3 月底，我支付了三季差饷合共 12,000元。2022/23 年度我须缴付多少物业税？我是否要缴交 2023/24 年度的暂缴物业税？

2023/24年度的暂缴物业税，是按2022/23年度的应评税净值计算，但会推算至十二个月，方法如下：

税务局寄给阁下的缴税通知书将包括以下两部分：