Q7. 在租住单位中，就业主与租客之间而言，火灾中被毁的固定装置（例如嵌入式厨柜及浴室洗手盆）和设备（例如雪柜及梳化），应由业主还是租客负责维修或更换？法院会如何裁定租约（以及其下的责任，例如缴付租金的责任）是否已因火灾而终止？

这个问题没有固定答案。一般而言，这取决于多项因素，包括租约条款、物品的所有权，以及该物品是否属于单位的一部分或属于可移动的个人物品。受制于租约条款，属于物业本身一部分的项目通常由业主负责维修，而可移动的个人物品则通常不在业主责任之内；即使发生火灾，若租约仍然有效，业主通常仍需负责维修属于单位本身的部分或物件。

哪些物件属于单位本身，哪些属于可移动的个人物品？一般而言，嵌入式物品（例如固定柜、间隔墙及卫生设备）较可能被视为单位的一部分，而可移动物品（例如雪柜、桌椅、衣物及梳化）则较可能被视为个人物品。

由业主立案法团安排的楼宇保险或火险，受保单条款所限，通常承保结构性损毁，例如墙壁、地板、天花、门窗等，但一般不涵盖个人物品或家居财物；而个人家居保险则通常涵盖家俬、衣物及个人物品，并可能涵盖临时住宿费用。因此，视乎保单条款及火灾成因，保险可能会补偿维修或复原费用。

如火灾是由第三者引致（例如因第三者疏忽而引起），遭受财物损失的人可向该第三者提出民事索偿。参见上文问题1的答案。

需注意的是，租约可能包含火灾条款、不可抗力条款或终止条款，以涵盖因火灾导致单位严重损毁的情况。此外，若单位完全无法居住，可能有理据主张租约（及其下的义务，例如支付租金的责任）已经「受挫失效」，即事件令合约未来的履行变得不可能或性质上有根本性的改变。然而，这是高度依赖个别事实的问题，并非任何严重不便都足以构成受挫。受挫失效的门槛很高，单位通常必须严重损毁至完全不适合使用，而不仅仅是状况恶劣或需要维修。

有些租约可能会载有条款，列明如在租期内，物业或其大部分因非租客过错或业主所能控制的事故而被毁或严重损毁，租金可以暂停。该条款通常会列明涵盖的事故种类。一般而言，损毁必须严重到物业无法进入或合理居住／使用。条款亦可能涵盖大厦被裁定危险或受封闭／清拆令的情况。若符合条款所订条件，租金（或视乎损毁程度计算的合理部分）可予以减免、暂停或停止支付。此安排可即时生效，或由指定日期起生效，直至物业可再次进入并适合使用为止。如租约中存在此类条款，通常亦会规定房东可选择修理或复原物业，但并无绝对义务这样做；而若物业在指定期限内未修复或未恢复至适合使用的状态，业主或租客均可透过书面通知终止租约。

因此，必须仔细阅读租约及相关保险条款，并咨询律师，以确定租约是否仍具法律效力，并了解您的权利和义务。

此外，业主与租客亦可自行商议并订立明确的协议。不过，在签订具约束力的协议之前，您应寻求独立法律意见。任何协议达成后，均应以书面形式记录，并由各方签署。

有关分间单位的相关原则，请参阅「每项规管租赁隐含的强制性条款」。

实务步骤：