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VIII. 買賣興建中的物業(樓花)

「興建中的物業」一詞在本節包括 i) 未建成的樓宇 / 土地發展項目;或 ii) 已建成的樓宇但發展商未獲得政府簽發的佔用許可證(俗稱「入伙紙」)或完工證(俗稱「滿意紙」)。賣買這類物業會受到預售樓花的「同意方案」及 「非同意方案」管制。

 

香港人經常會在樓宇建成之前,便購買俗稱「樓花」的單位,如發展商在樓宇建成前面臨破產 / 清盤,買家便要承受極大風險。上述兩種方案主要保障買家免受這類風險。

 

此外,住宅樓花的買賣受 2013 年生效的《一手住宅物業銷售條例》(第 621 章)的進一步規管。條例就一手住宅物業銷售事宜,在售樓說明書、價單、示範單位、披露成交資料、廣告、銷售安排,以及臨時買賣合約和買賣合約須載有的條文等方面,訂立詳細規定。

 

從買方角度來看,購買住宅樓花的法律手續與購買二手物業之手續相近。閣下需要與發展商簽訂臨時買賣合約,其後再簽訂正式買賣合約,直至交易完成 / 交樓當天簽訂轉讓契。兩者之主要分別在於住宅樓花的臨時買賣合約並不約束買家購買單位並簽署正式合約。 如買家在簽署臨時買賣合約後未簽署正式合約,發展商/賣方的補救措施僅為沒收簽署臨時買賣合約時支付的5%訂金。

 

對於同意方案下的一手住宅物業,地政總署訂明的正式買賣合約的標準格式規定,物業只能轉讓給原買家。因此,該物業不能以確認人轉讓的方式轉售,並且該物業在發展商將物業轉讓給買方之前不得轉售。 

 

視乎情況(即同意方案或非同意方案),正式買賣合約可能載有預計關鍵日期,這通常意味著住宅項目遵照經批准的建築圖則的預計完成日期,或預計符合批地文件內條件的日期。合約可能規定發展商/賣方在預計關鍵日期後的 14 天內申請佔用文件/合格證明書/轉讓同意,並且發展商/賣方須以書面形式通知買方,表示賣方在發出佔用文件/合格證明書/轉讓同意後的一段時間內,可以轉讓物業。一般而言,新單位的完成交易日期/交吉日為發展商/賣方向買方發出上述通知後的 14 天內。

 

在決定購買樓花前,閣下或可先查閱物業所在地之「分區計劃大綱圖」,該大綱圖由城市規劃委員會根據《城市規劃條例》(香港法例第131章)而出版。當閣下找出相關的大綱圖後,便可看到物業附近環境之現時及 / 或建議中的土地用途和道路網絡。閣下可於規劃署城市規劃委員會的網頁內取得更多資料。如閣下在閱讀大綱圖時遇到任何困難,請尋求建築師或其他相關專業人士的意見。

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