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VIII. 买卖兴建中的物业(楼花)

「兴建中的物业」一词在本节包括 i) 未建成的楼宇 / 土地发展项目;或 ii) 已建成的楼宇但发展商未获得政府签发的占用许可证(俗称「入伙纸」)或完工证(俗称「满意纸」)。卖买这类物业会受到预售楼花的「同意方案」及 「非同意方案」管制。

 

香港人经常会在楼宇建成之前,便购买俗称「楼花」的单位,如发展商在楼宇建成前面临破产 / 清盘,买家便要承受极大风险。上述两种方案主要保障买家免受这类风险。

 

此外,住宅楼花的买卖受 2013 年生效的《一手住宅物业销售条例》(第 621 章)的进一步规管。条例就一手住宅物业销售事宜,在售楼说明书、价单、示范单位、披露成交资料、广告、销售安排,以及临时买卖合约和买卖合约须载有的条文等方面,订立详细规定。

 

从买方角度来看,购买住宅楼花的法律手续与购买二手物业之手续相近。阁下需要与发展商签订临时买卖合约,其后再签订正式买卖合约,直至交易完成 / 交楼当天签订转让契。两者之主要分别在于住宅楼花的临时买卖合约并不约束买家购买单位并签署正式合约。 如买家在签署临时买卖合约后未签署正式合约,发展商/卖方的补救措施仅为没收签署临时买卖合约时支付的5%订金。

 

对于同意方案下的一手住宅物业,地政总署订明的正式买卖合约的标准格式规定,物业只能转让给原买家。因此,该物业不能以确认人转让的方式转售,并且该物业在发展商将物业转让给买方之前不得转售。 

 

视乎情况(即同意方案或非同意方案),正式买卖合约可能载有预计关键日期,这通常意味着住宅项目遵照经批准的建筑图则的预计完成日期,或预计符合批地文件内条件的日期。合约可能规定发展商/卖方在预计关键日期后的 14 天内申请佔用文件/合格证明书/转让同意,并且发展商/卖方须以书面形式通知买方,表示卖方在发出佔用文件/合格证明书/转让同意后的一段时间内,可以转让物业。一般而言,新单位的完成交易日期/交吉日为发展商/卖方向买方发出上述通知后的 14 天内。

 

在决定购买楼花前,阁下或可先查阅物业所在地之「分区计划大纲图」,该大纲图由城市规划委员会根据《城市规划条例》(香港法例第131章)而出版。当阁下找出相关的大纲图后,便可看到物业附近环境之现时及 / 或建议中的土地用途和道路网络。阁下可于规划署城市规划委员会的网页内取得更多资料。如阁下在阅读大纲图时遇到任何困难,请寻求建筑师或其他相关专业人士的意见。

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