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11. 在买入单位前,我发现地产代理曾向我提供错误的资料,或忘记向我告诉一些重要事项。我可否终止临时买卖合约,并向该地产代理(及其雇主)索偿?

作为客户(不论是卖方或买方),阁下的权益不但受地产代理协议的条款保障,亦受法例及普通法保障,这些法律用以惩处作出失当行为(例如失实陈述及疏忽)之地产代理。

 

失实陈述(误导)

 

如果有人作出错误的事实陈述而引致另一人签订合约,作出失实陈述的一方便要承担法律责任。失实陈述的三项先决条件包括:i) 有人曾作出事实的陈述;ii) 该陈述是错误的;及 iii) 该错误陈述引致 / 说服受害者签订合约。

 

要留意「事实的陈述」与「意见的陈述」是不同的。例如地产代理告诉阁下某单位内的睡房应可容纳到一部钢琴及一张床,并请阁下稍后量度尺寸作实,该地产代理只是作出意见的陈述 。但如果他说房间的面积是 150平方尺,他便作了事实的陈述,若阁下听了这番话而签订临时买卖合约,而后来发现睡房的实际面积只是100平方尺,该地产代理便须承担失实陈述的法律责任。

 

疏忽

 

疏忽行为所引致的法律责任须符合以下三项条件: i) 甲方要对乙方承担谨慎责任; ii) 甲方违反该谨慎责任;及 iii) 该违反行为对乙方造成损害。谨慎责任之概念源自一着名英国案例(Donoghue v Stevenson),指出每人都应该合理地谨慎行事,以避免作出一些可能使其「邻居」受损的行为或遗漏。「邻居」一词并非只包括住在隔壁的邻居,而泛指任何可能受到阁下的行为影响的人。

 

就物业交易而言,受委讬的地产代理必须对阁下承担谨慎责任,因为地产代理在交易中的处事方式会影响阁下的利益。举例,如地产代理没有小心视察物业而忽略业主有租约在身,亦没有在签订临时买卖合约前将这项资料告知买方,该地产代理便要负上疏忽责任。

 

补救方法

 

如果阁下能够证明受讬的地产代理作出失实陈述或疏忽,便可向他 / 她及其雇主追讨赔偿。是否可以终止已签订的临时买卖合约(或正式买卖合约)则取决于个案的实况。

 

以下的例子或可让阁下了解更多:

 

例一: 地产代理代表卖方及阁下(买方),卖方向该地产代理发放错误资料,而他转告阁下。

 

答案:阁下可以终止已签订的临时买卖合约及取回订金,也可以向卖方追讨赔偿。

 

例二: 地产代理代表卖方及阁下,该地产代理(并非在卖方指示下)向阁下提供错误资料。

 

答案:即使卖方不知道地产代理说了些甚么,该地产代理仍是代表他行事,而阁下确实依赖那些资料而签订合约。除向地产代理追讨赔偿外,阁下或许可以终止临时买卖合约及取回订金。

 

例三: 地产代理只代表阁下而并非代表卖方,该地产代理向阁下提供错误资料。

 

答案:除非阁下打算放弃订金,否则便不可单方面终止临时买卖合约,因为卖方毋须为阁下的地产代理之失当行为负责。阁下应该直接向地产代理追讨赔偿。

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