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3. 为甚么有些租约必须在土地注册处注册,有些则毋须注册?

土地注册处注册文件的主要作用,就是让公众得知所有影响香港土地的文件,并就牵涉个别物业的文件设立优先权的制度。一份文件经注册后,即被视作已通知公众有关其存在及其内容。注册的日期也影响着附属于个别物业的众多权益的优先次序。租约既然涉及土地,当然也可于土地注册处注册。

 

有关在土地注册处注册文件的法例,主要见于《土地注册条例》(香港法例第128章)。严格来说,《土地注册条例》内并无任何条文,规定某类文件必须注册。该条例只列出不予注册的后果。所以真正的问题应该是:为甚么有些租约应该在土地注册处注册?

 

租契与租赁协议

 

虽然租约可于土地注册处注册,但《土地注册条例第3(2)条列明,有关通知及优先次序的原则,并不适用于「任何租期不超过三年且缴付全额租金的真正租契」。

 

因此,所涉租期超逾三年的租约(即租契)应予注册,否则现任业主的业权继承人(例如买家或新租客)大可不承认该租契。对其他影响同一物业而已经注册的文件来说,该租契亦将失去其优先权。 在这种情况下,现有租客可能会被驱逐。

 

另一方面,所涉租期不超逾三年的租约(即租赁协议),并不会藉注册而有任何得益或损失。

 

但是若租赁协议含有续租权的条款,则即使其租期并不超逾三年,亦应予注册。可行使的续租权赋予租客在原有租期完结后继续租用有关物业的权利,所以构成了法定的土地权益,因此也影响了有关通知及与第三方竞争优先次序的原则,故包含续租权的租赁协议亦应予注册。

 

稳妥起见,租赁协议的立约方应向土地注册处查询,或咨询法律意见,以确定是否需要为该租赁协议注册。

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