判决摘要4：业主在签署租约之后同意的事情在法律上很可能没有约束力（纪秋月 诉 蔡家荣）

判决摘要4：业主在签署租约之后同意的事情在法律上很可能没有约束力（纪秋月 诉 蔡家荣） 

纪秋月 诉 蔡家荣
案件编号：LDPD 171/2022
判案日期：2022年5月11日
法律汇报：[2022] HKLdT 20
https://www.hklii.hk/tc/cases/hkldt/2022/20?hl=%5B2022%5D%20HKLdT%2020

事实背景

业主(纪秋月)将一个位宅单位租给租客(蔡家荣)，租期为期两年(由2021年3月1日至2023年2月28日)， 每月租金$17,800，包括入墙装置及家俬电器；业主须保养及维修物业的主要结构部分(包括主要的排污渠、喉管和电线)。

租客在2022年2月没有交租，业主于是向土地审裁处申请终止租约、收回物业的管有及追收租金。租客声称业主没有履行在2021年11月的口头承诺更换两部不能运作的冷气，违反租约；租客是以按金代替2月的租金；业主没有主动收回物业的管有权，也没有与租客协商如何交收。

在2022年4月土地审裁处聆讯时，租客声称已经迁离物业，不过仍未将钥匙还给业主，于是土地审裁处命令租客交还物业的空置管有权给业主，又命令租客支付2022年2月之后的欠租(每月$17,800)。租客要求复核土地审裁处的命令。

争议点

业主没有履行承诺更换冷气，业主有没有违反租约？租客可不可以用按金代替租金？业主有没有责任主动收回物业？

裁决及判决理由

土地审裁处引用多个案例，采纳以下普遍适用的法律原则，撤销租客的复核申请:

1. 冷气不是「主要结构部分」或「主要的喉管」；在租约内业主只是提供「入墙装置及家俬电器」予租客使用，不是要求业主进行维修、更换设备或提供新的设备。一般的法律原则是业主没有责任维修物业，没有责任提供合适的设备。
2. 即使业主有口头承诺维修，这承诺是租约签立之后的事情，不是租约的一部分，租客没有为这个承诺付出法律上所要求的价值，因此业主的承诺在法律上没有约束力，租客不能指控业主违约。
3. 即使业主违反租约，对租客造成不便，但租约不会被废止，租客仍要支付租金。
4. 按金是用作保证租客遵守租约的条款，如果租客没有违反租约的条款(包括准时缴付租金)，业主须于收回物业或收回租客欠款的一段日子之后退还按金。除非业主同意，租客不可擅自以按金代替租金。租客交还空置管有权的责任与业主退回保证金的责任不同，不可混为一谈；租客无权坚持业主在租客交还钥匙的同时退回保证金。
5. 租约一般规定租客有责任「交吉」交回业主，空置和迁离不等如交回(租客甚至没有交还锁匙)。租客须无条件主动交回，否则租客须赔偿期间的中间收益直至交回空置管有权。租客有责任交回，而非业主有责任取回。

要点

以上土地审裁处引用的法律原则适用于香港普遍租赁的情况。除非个别租约或普通法有相反的规定:

1. 业主没有法律责任为租客进行维修，或提供适合的设备予租客使用。
2. 业主在签署租约之后同意的事情在法律上很可能没有约束力；口头承诺不一定具法律效力。
3. 即使业主可能违反租约，租客仍有缴付租金的责任。
4. 按金不可代替租金；有关租金、按金、维修与「交吉」等等责任不同；坊间声称的「一手交钥匙，一手退按金」没有法律基础。
5. 租客「交吉」的责任最基本是清空、空置、迁离及交回钥匙，否则租客可能仍然「欠租」。

在理想情况下，双方在商讨租约和签署之前就应该在租约内列明所有条款及细则。现实上，在法律的角度，当问题出现的时候可能已经太迟了。