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3. 我租住一个大厦单位,邻居每在深夜时分大唱卡啦OK,扰人清梦。我向大厦管理处投诉,得到的答复却指出:由于我只是租客而不是物业拥有人,所以大厦公契没有赋予我任何权利,因而无权作出投诉。这是否正确及我可以怎样做?

大厦公契乃一份对一幢楼宇内所有单位的拥有人均具有约束力的协议。基本上,它列出与管理该大厦有关的规条。一般的大厦公契都会述明,单位拥有人不可引起或容许他人(即包括拥有人及其租客)引起对大厦其余占用人的滋扰。

 

技术上来说,租客并非大厦单位的拥有人而没有任何依大厦公契而得的权利的说法并不正确。事实上,法律赋予租客权利,让他享有和对其他共同拥有人及其租客执行根据公契与土地有关的所有契约的利益的权利。因此,租客有权直接向法院(例如土地审裁处)控告其嘈杂的邻居以执行上述契约,就所造成的任何损害获得禁制令和赔偿。

 

该大厦经理人亦极有可能有责任对所有业主及其租客实施公契的限制。如大厦有业主立案法团,该法团亦有法定责任执行公契下的条文。如果经理人/法团故意拒绝采取任何步骤纠正这种情况,租客可以考虑展开诉讼,迫使经理人/法团履行其职责。

 

同样,租客亦有责任遵守公契下的限制性契诺(例如,业主不得在其单位内造成任何滋扰或烦扰)。任何违反该规定的行为均可由共同拥有人、大厦经理人及/或法团提出申索。

 

在有关的租约的条款中,业主可能亦曾承诺尽力确保所有受大厦公契规管的各方,均遵守及履行该公契。也就是说,即使租客并无任何依公契而得的权力,业主也有责任行使其藉公契而得的权力,协助租客制止那位邻居继续在深夜高歌。

 

假设大厦公契完全没有提及有关滋扰的事项,租客的另一选择就是依据侵权法去控告那位邻居,从而获得禁制令和干扰的赔偿。

 

由于有关的法律程序极为繁复,有意申请禁制令者应聘请律师协助。

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