1. 我的租客已经欠租两个月，我怎样才可以追讨欠租及收回物业？

1. 我的租客已经欠租两个月，我怎样才可以追讨欠租及收回物业？

如果租客欠租，业主可考虑采取以下行动：

a) 以诉讼行动追讨欠租

如果业主只是想追讨欠租，而无意收回物业，可于下列审裁处 / 法庭作出申索：-

• 小额钱债审裁处：申索款额不高于港币七万五千元（有关如何准备出庭应讯（从诉讼双方之角度看），请登入此处；
• 区域法院：申索款额高于港币七万五千元但不多于三百万元；
• 高等法院原讼庭：申索款额并无上限。

住宅物业的业主亦需在签署租约后一个月内向差饷物业估价署呈交一份《新租出或重订协议通知书（表格CR109）》。除非差饷物业估价署署长已在该通知书上批署，否则即使租客没有缴付租金，业主亦无权依据有关租约采取法律行动。不过，即使业主并未在规限的一个月内呈交该通知书，也可以在缴付 310元附加费后，补交该通知书。

b） 没收租赁（收回物业）并追讨欠租

假若租客严重拖欠租金或业主认为租客已搬离有关物业，或不会就余下租期缴付租金，业主除有意追讨欠租外，亦会想收回该物业。在这种情况下，业主可在下列审裁处 / 法院，申请行使其没收租赁的权利：

• 土地审裁处；
• 区域法院：所欠租金不高于港币三百万元，而且有关物业的应课差饷租值不高于三十二万元；
• 高等法院原讼庭：申索款额并无上限。

如业主胜诉，可向审裁处 / 法庭申请管有令状。法庭发出管有令状后，法庭的执达主任便会代表业主收回有关物业。

高等法院的司法管辖权

值得注意的是，虽然高等法院有权处理上述任何申索，但如所涉案情乃属区域法院或土地审裁处的管辖，高等法院可拒绝受理。

收回管有权的简易判决/中期付款申请

在诉讼程序展开后，可能需要一段时间才能在法庭（特别是区域法院/原讼法庭）审讯。然而，在许多情况下，如果业主认为租客没有争议空间的抗辩理由就收回管有权/缴交欠租命令的申请中作出抗辩，业主可透过更快的程序来收回管有权/欠租，即「简易判决」或「中期付款」。

向法庭提出申请简易判决或取得中期付款前，阁下必须寻求法律意见，以了解自己是否有充分理据作出有关申请。

c） 财物扣押令

财物扣押乃指根据区域法院就业主的申请而发出的财物扣押令而检取、扣留及售卖在出租物业内发现的可动产（例如货物、家俬或电器等），以清偿所欠租金。此类扣押令多用于租客仍在出租物业内营运的情况。《业主及租客（综合）条例》第三部分规管有关申请财物扣押令的程序及形式。

申请财物扣押令乃向区域法院以单方面申请的形式进行，也就是说，租客没有机会在法官前作出任何陈述（或抗辩）。此乃防止租客在得知有关申请后即移走撤尽其资产。

业主须向法庭呈交一份以订明格式作出的誓章，以支持其申请。假若法庭接纳业主的申请，即会发出扣押令。法庭执达主任可进入有关物业，检取在内发现而表面属租客管有的可动产，并将之售卖，以清偿所欠租金。

请注意，执达主任不能扣押土地固定附着物（例如冷气机及某些内置电器）、使用中的对象、工具和用具，或明显属于租客以外人士所拥有的货物。被扣押的货物将由执达主任扣押，直至缴清欠租，或由法庭指示的拍卖官出售。

由于扣押令所涉之法律程序颇为复杂，故多由专业法律人员处理。