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2.我的租客把租给他的住宅物业用作商业用途(用作办公室)。此等行为会否影响我作为业主的权益或使我负上任何责任?假若租客在物业内进行刑事性的活动,我可能会面对甚么问题?

物业若被用作未经许可的用途,可能为其拥有人(即业主)带来麻烦及/或法律责任,包括:-

 

违反政府租契

 

香港所有的土地(除现今圣若翰座堂所座落的一块土地外)均为香港政府所拥有,而地主只是向政府租用土地。一般大厦单位的拥有人其实只是(政府的)租客及拥有该大厦所座落土地的业权的共有人。政府把土地租给一位「拥有人」的时候,当然会签立契约。这份契约一般称为政府租契,内里包括对「拥有人」及其所有权继承人的各种限制。其中一项常见的限制就是「拥有人」必须遵守政府租契所载的土地使用规限。假若有人违反有关限制,例如在指定为住宅用物业内进行商业活动,政府即有权重收该物业,并收回该物业的占有权。虽然政府极少采用此等较为极端的措施,但地政总署可要求「拥有人」申请临时豁免及缴付豁免费,以换取政府暂时宽免其重新进入有关物业的权利。

 

虽然这种极端措施很少使用,但若占用人公然无视警告而继续违规,在严重的情况下,地政总署会毫不犹豫地重收该物业。政府有权根据《政府土地权(重收及转归补救)条例》(第126章),在土地注册处登记政府重收土地文据注册摘要。一经注册,该土地会被视为已经由政府重收,业主立即停止成为该土地的拥有人。在这种情况下,根据上述条例第8条,前业主只可向行政长官申请救济(如果承认已发生违规行为),或在发生争议时向原讼法庭提出申请。

 

违反大厦公契

 

大厦公契乃一份对一幢楼宇内所有单位的拥有人均具有约束力的协议。基本上,它列出与管理该大厦有关的规条。

 

标准的大厦公契都会列明,单位拥有人必须遵守有关的政府租契,并只能够把物业用作已获准许的用途。单位拥有人一般也须确保租客或占用人没有违反有关条款。因此,即使租客违反政府租契及大厦公契,业主仍须就管理公司或大厦其他单位拥有人提出的法律行动负上责任。

 

对第三者的责任

 

标准的大厦公契都会列明,单位拥有人必须遵守有关的政府租契,并只能够把物业用作已获准许的用途。单位拥有人一般也须确保租客或占用人没有违反有关条款。因此,即使租客违反政府租契及大厦公契,业主仍须就管理公司、业主立案法团(如有的话)或大厦其他单位拥有人提出的法律行动负上责任。

 

对第三者的责任

 

假若住宅用物业被用作商业用途,自然也出现比预期为多的访客。访客遇上与该物业有关的意外,并因而对业主作出申索的风险也会相应增加。

 

妥善草拟的租约可能会列明,租客若违反该文件的条款,则须就因之而起所有对业主的申索及责任作出补偿。但若业主面对一份草率的租约,可能发觉其并未就有关责任作出清楚阐释。在这种情况下,业主或许会因由其占用人在物业内的未经授权的使用或事故而卷入完全未有预计的诉讼纠纷。

 

刑事责任

 

假若租客仅是把物业用作未获准许的用途,业主可能面对的最坏境况也只限于金钱损失及赔偿。但如果业主知道租客在物业内从事非法活动,例如经营赌场或卖淫场所,而不闻不问,业主可能会须负上刑责。

 

任何非法使用物业的行为,如上所述,亦可能引致地政总署对业主执行政府租契或其他共同拥有人对业主执行公契。

 

大部分租约都会清楚规定有关物业的用途,例如住宅、零售、工业等。假若租客违反有关条款,可能引致业主行使其没收租赁的权利。不过,业主应咨询专业法律意见,以便清楚了解业主的权利和责任,包括可能申请禁制令。例如,即使租客把住宅用物业用作家庭办公室,可能只不过把该物业的地址用作通讯地址,而所有商业活动也只不过是在电脑上进行。虽然可以说物业的使用可能包括商业元素,但这类行为根本不会损害该物业,也不会对业主有负面影响。在这种情况下,即使租客可能在技术上违反了租约的条款,业主可能不会有当然权利获得禁制令 (无论是临时的还是永久的)。

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