判决摘要：租赁协议中没收按金和追讨欠租的区别（梁慧玲 诉 创基工程有限公司）
梁慧玲 诉 创基工程有限公司
案件编号：CACV 58/2020
判案日期：2021年3月15日
法律汇报：[2021] HKCA 310, [2021] 4 HKC 80
https://www.hklii.hk/en/cases/hkca/2021/310?hl=CACV%2058%2F2020 (只有英文判词)
事实背景
原告人(业主)向被告(租客)租出位于工业大厦内的一个单位。他们签署的书面租约条款类似坊间常见的租约条款，当中订明:
- 租约为期3年 (两年死约及一年生约)，每月交租金，
- 如果租客在租期未满前退租，业主会没收相当于3个月租金的租金按金，
- 如果租客欠交租金，当作租客毁约自动退租，业主可终止合约，
- 物业是作为工业性质用途，
- 业主有权进入物业保养及维修主要结构部份，包括排污渠和喉管。
租约开始五个月之后，租客投诉有漏水及结构变差的问题，业主同意改善问题，不过业主无行动。之后，租客没有交租三个月，租客声称这是因为业主拖延改善问题，是业主毁约。另一方面，业主要求租客继续交租。事实上，租客将锁匙交给业主，不过业主拒绝收回锁匙。
业主在原讼法庭控告租客，追讨三个月欠交的租金及要求没收租金按金(相当于3个月租金)。业主在原讼法庭成功取得不利租客的判决，租客于是上诉至上诉法庭。
租客争议的是业主有责任维修，不过业主违反这个责任，是业主违反租约，所以租客有不交租的辩解；再者，业主不可以没收租金按金的同时又追讨三个月欠交的租金。(编按：这是在香港一些租客常见的立场，即是：因为业主错或者业主没有为租客做妥一些事情，令到租客不能使用或享用物业，所以租客不用交租，按金可以抵销租金，然后租客应该胜诉。)
争议点
既然业主有权进入物业维修，业主是否也有责任维修？如果业主没有进行维修，租客不交租是否辩护理由？
按金是否可以抵销租金？
裁决及判决理由
答案：否。业主应该胜诉。
这份租约的条款只是赋予业主权利进入维修物业的主要结构部份，并没有必然地或隐晦地加诸业主责任去维修。业主进行此类修理的责任取决于在签订租赁协议时是否有必要。该案没有事实依据可以支持认为这是一个必要条款（即在合约签订之日，若没有该条款会导致租赁缺乏商业或实用性），因此业主没有对租客隐含的维修义务。
即使业主有维修的责任并违反了这个责任，是租客单方面决定交回物业完结租约。租客仍然可以使用(并且有使用)物业作为工业用途，租客不可以暂停交租。
没收按金及追讨欠租有不同目的。按金是因为要弥补租约提早完结的损失，是预算好的损失。两者没有重复计算。(编按:欠租是过往欠租的损失，扣除按金是因租约提早完结的将来损失。)
要点
租赁协议是否包含隐含的维修义务取决于该条款于合约签订之日是否必要条款。在法院诉讼中，主张隐含维修义务的一方需要于状书中陈述并提供证据证明如果没有隐含的维修义务，租赁协议将缺乏商业或实用性。
即使租约中某些条款指业主有权利进入物业进行维修，这并不是指业主有责任为租客进行维修。维修的责任一般来说并不会如此隐晦地包含在租约条款内。为避免争议，双方应在租赁协议中明确列明有维修义务的一方，以及该方未履行义务的后果。
虽然这个案例发生在工业大厦的单位内，这个案例也适用于住宅物业。这个案例所表达的通用法律原则是：(1) 即使业主没有做他已经「承诺」会做的事情(例如进行维修)，租客仍然需要交租金；(2) 按金不可以简单地作为欠租去扣除，按金通常会因为固定租期的租约提早完结后被「没收」，作为补偿业主的租金损失。
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