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1. 一般来说,谁应租客负责维修保养出租物业?

如上述说明,面对有关维修保养的问题时,业主及租客须倚赖租约所述,以厘定其个别责任。

 

约租的一般做法是,业主负责有关外部及结构性的维修,租客则负责内部及非结构性的部分。这种简单的解释其实是很易出问题的。所谓内部、外部、结构性、非结构性等这些词语在不同的情况下可以有不同的解释。

 

因此,妥善草拟的租约会包括所有可能引起争端的范围,并就此清晰厘定双方的责任。

 

作为惯例,并根据双方的议价能力,一般的租约条款都会把很多责任加诸租客身上,包括在一定程度上进行维修和保养工程。这条款表面上可能是不公平的,但实际上是相当合理的,因为租客在租期有全部的权利持续占用和处理物业。自然地,租客能够确定缺陷,并进行必要的维修工作。

 

一项在租约内常见的条款,就是租客维修保养的责任,不包括物业的「正常损耗」。因此,租客毋须就因时间关系及平常合理使用物业而引起的损坏负上责任。另一方面,妥善草拟的租约,亦应阐明业主对结构性维修保养的责任,当在业主知悉该等结构性损毁后方始产生。既然业主并无占用有关物业,当然不能强求业主就其并不知悉或控制的损毁或问题负上责任。

 

整体来说,有关维修保养责任的问题,乃取决于业主及租客所协议的条款。假如双方并未签订书面租约,或该租约并无列明有关问题,因之而起的纠纷结果都可能是非常不确定和代价高昂的。

 

无论双方所同意的权利和责任如何,业主也可以出于善意和维护与租客的关系,自愿进行维修和保养工程。事实上,由于本港大部分租约都是短的,任何因缺陷而年久失修或造成的损害,从长远来看,都很可能损害业主的利益。在此基础上,业主往往同意支付费用,对物业中的缺陷作出补救(例如修补损坏的墙壁、更换有故障的冷气机雪柜及注射驱虫剂等)。

 

在极端情况下(例如物业内严重漏水),尽管租约没有对业主规定任何责任,业主亦可行使权利 (如租约有规定的话),在事先预约的情况下进入物业,并进行必要的检查及维修工程。如果租客不合作,业主甚至可以向法庭申请紧急临时禁制令,以行使该权利,甚至因此而终止租约。

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