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XVII. 举例说明

模拟个案:

D 先生有意向 ABC 公司租用一商用物业,作零售店铺之用。双方已就该租赁的主要条款,包括租金和租期等作出口头协议。业主(ABC 公司)委托一间律师楼处理有关租约。

 

问题一:
D 先生收到准业主代表律师草拟的一份租赁协议,看来大部份条款都只是有利于业主。租务交易的情况是否都是这样?D 先生如何能保障自己的利益? 答案一

 

问题二:
在签订租赁协议后,双方同意修改协议的部分条款。可否在现有的协议上作出修改,还是必须另签新的协议? 答案二

 

问题三:
在使用该物业一段时期后,D 先生认为该物业需要大肆装修,于是向业主提出有关建议,但业主却要求 D先生分担装修费用。到底应该是谁负担装修的费用? 答案三

 

问题四:
D 先生已经两个月没有缴付租金。ABC公司怎样才可以追讨欠租及 / 或收回物业? 答案四

 

问题五:
D 先生终于清缴所有欠租。此时,ABC公司有意出售该物业,并向他保证会通知准买家有关现有的租赁。ABC公司亦要求他容许准买家进入及查看该物业。D 先生可否拒绝? 答案五

 

问题六:
租期尚有两个月便完结。D 先生却拒绝缴付最后两个月的租金,只告诉ABC公司可以没收有关按金(相等于两个月租金)作为该两个月的租金。ABC公司应否接受? 答案六

 

问题七:
现有租赁完结后,D 先生并未迁出,反而继续留在该物业,亦继续每月缴付租金。ABC公司亦继续每月收取D 先生缴付的租金。在此情况下,旧租约内的条款是否对双方仍有约束力? 答案七


答案一:

既然该租约乃由业主的代表律师草拟,固然无可避免地会以ABC公司的权益为依归。在这种情况下,D 先生保障自己的最佳方法当然是聘请律师行,以使双方均能获得专业法律意见。

 

相信任何看过一份普通租约的人士,都会发觉双方所需遵守的责任,完全不成比例。业主通常只需遵守屈指可数的责任,例如让租客安宁地管用物业、要修理屋顶和外墙和缴交地租等。而租客则需遵守大量必须做及不能做的事项。尽管如此,租客应当明白,情况并非如表面所见一般恶劣。租赁的法律效果就是把物业的权益从业主转移到租客手中,所以维修及保养该物业的责任也可能同时转移到租客身上。因此,纵使一份租约乃经双方律师交涉才达致共识,仍可能会把很多责任加诸租客。由于在租赁期内,租客已等同于物业的「负责人」,负责业主没有足够知识或控制权的事项,所以这种表面不公平的现象,其实是相当合理的。

 

答案二:
一般来说,业主和租客可以在现有的租赁协议上作出修改,并在有关修改旁边签署作实。除了在现有协议的不同位置上作出众多修改,双方也可另订补充协议,把所有修改包括在一份文件内。

 

但是,假如修改的内容非常重要,甚至改变了原有租赁协议的本质,双方可能需要另订新的租赁协议以避免任何混淆。例如若租期延长,其实等于订立了新的租赁,双方可能须另签新协议,并遵行有关的法律程序。又例如若增加了租金,便须缴纳额外的印花税。正如修改协议的内容可以五花八门,因修改而可能产生的法律后果也多不胜数。协议双方在决定修改协议条款前,应先咨询法律意见,以确保了解因之而起的法律责任。

 

答案三:
在日常用语中,「装修」一词,含有改善、装璜及美化物业的含意,但未必会包括因使用物业而引致的维修及保养问题,例如修补出现裂缝的墙壁或天花板。除此之外,一般租约都会列明物业乃以现有的状况「「现状」 」 出租,即租客在租赁期开始时已知悉有关物业的状况,故除非租约另有所指,D 先生并无权利要求业主装修物业。

 

一般来说,其实业主和租客皆无责任「装修」有关物业。由于租客是物业的实质占用人,故任何装修的费用亦理应由租客负责。当然双方亦可就任何有关装修的问题自由协商。假若租客已长期租用有关物业并已承诺继续租用,相信业主会较为乐意分担装修费用。

 

答案四:
请参考相关问答

 

作为业主,ABC公司不应尝试以任何不合法的手段追讨欠租或收回物业(例如未得法庭命令而自行破门入屋)。任何人如非法剥夺租客对租用物业的占用,便可能会被检控及被判处罚款和监禁。

 

答案五:
妥善草拟的租约都会包括一项条款,列明业主承诺让租客安宁地管用物业。所谓安宁地管用,并不单纯指免受噪音滋扰,实在更引申指免受业主干扰。即使租约并未载有该项条款,法律亦会在租约中隐含着租客安宁管用物业的权利。因此,除非租约列明租客须容许准买家查看及检视物业(通常在租赁期满前某段时间),否则租客可拒绝业主就该等查看及检视所作的要求。 事实上,业主应早已通知准买家有关现存的租赁,以及物业将在「不抵触现有租赁」的情况下出售。这类买家都应知道将会在无权查看及检视的情况下购买有关物业。

 

答案六:
租约通常都会列明租客须缴付按金,作为其履行及遵守租约内所作承诺的保证,例如准时交租、维持物业于良好状况、执行维修和遵守相关法律等。缴付租金只是租客所作众多承诺之一。在大部分情况下,业主未收回物业前,根本不会知道租客是否有履行及遵守该等承诺。

 

收回物业后,业主可能发现水喉被堵塞了、墙壁被涂花了、窗都破烂了、电冰箱不见了和满地都是垃圾,租客当然也消失得无影无踪。在此情况下,按金亦可能不足以补偿所欠租金以及把物业回复原状的所需费用。因此,接受租客以按金代替租金的提议并不明智,可能导致不可挽回的损失。

 

答案七:
租期完结后,原有的租赁协议可说已成为废纸,其所载条款对双方已无约束力。假如「租客」继续留在该物业,「业主」亦无反对,双方的关系将演变成所谓容受性租赁,亦即「业主」容忍「租客」继续留在该物业。严格来说,这根本不是租赁,因为「业主」根本没有明确同意把该物业出租;「租客」也不过是占用人,除非业主无异议地继续收取租金,否则「租客」在技术上甚至是侵入者。在法律上来说,容受性租赁的性质含糊不清,因为双方皆对其权利和责任不清不楚。在这种情况下,双方应尽早签立新的租约,详列彼此的权利和责任。