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VIII. 维修/保养的责任

租约的一方是否有法律责任改善、保养或维修物业是复杂的题目。

 

综观而言,维修/保养物业的责任主要是业主与租客之间私人协议的事宜。这意味着,如果双方之间没有任何明确的协议,租约一般不会隐含维修/保养的责任去强迫业主或租客维修/保养物业以达致物业适宜居住的状态。业主保养物业以达致适宜居住的状态的隐含责任仅适用于连家俬出租的物业(例如服务式住宅或其他向租客提供大量家具或配件的租赁(例如沙发、床、橱柜/贮藏柜/衣柜、餐桌、窗帘及/或电器),而该物业已准备好用作住宅用途,而无需购买任何其他必要的配件)。

 

租约通常明文规定业主有权进入、检查及/或维修物业。但这种权利不能被解释为对业主施加的责任。相反,租约通常规定租客有责任维护/保养物业的内部和非结构性部份及/或在将租赁终止时物业的原始交接状态交还给业主(正常损耗除外)。

 

租客有隐含责任以合乎租客身分的方式使用物业(即以合理和适当的方式使用物业),并不可对其作出损毁(即不破坏/损坏物业)。不过,此责任仅涉及合理使用物业,并不向租客施加维修物业的责任。

 

虽然如此,根据政府部门的要求,业主可能有其他法定责任保养物业:

 

  1. 建筑物条例》(香港法例 第123章)赋予建筑事务监督权力,如已宣布建筑物会构成危险,可迫令其拥有人对结构性缺陷进行修葺。不过此等权力只涉及构成危险的建筑物,并不适用于非结构性缺陷。
  2. 公众卫生及市政条例》(香港法例第132章)赋予某类公职人员权力,要求物业的拥有人或占用人清洁该物业或采取措施处理对健康有害的滋扰(例如源于物业本身的渗水)。不过此等权力只涉及与卫生状况有关的事项,对一般的维修保养没有太大关系,特别是对物业造成的损坏是由邻居及/或建筑物的公用部分引起的情况。

假如政府部门发出要求或命令(或修葺令),作为物业拥有人的业主当然要负上维修/保养物业的责任。如果未能遵从要求或命令,业主往往会受到处罚或蒙受其他不利后果(例如政府重收物业)。若租客收到有关命令,应尽快通知业主,以便采取适当的措施。

 

同样,业主立案法团(或其管理公司)也可要求业主(或其占用人)采取适当措施终止任何对建筑物的其他占用人所造成的滋扰或其他损害(例如危险建筑物、渗水、排水管堵塞及虫害)。

 

基于上述原因及避免不必要的争议,最适合的做法是在租约中明确规定维修和保养的责任。