判决摘要3：干扰安宁享用需要对物业的享用造成一定程度的实质性物理干扰（Ridge Ltd 诉 Golden Castle Ltd）

判决摘要3：干扰安宁享用需要对物业的享用造成一定程度的实质性物理干扰（Ridge Ltd 诉 Golden Castle Ltd）

案例名称：Ridge Ltd 诉 Golden Castle Ltd [2005] 3 HKC 592 (CFI)

主题：租客是否有权把他对业主就违反安宁享用契诺的申索金额用以抵销业主对其就拖欠租金的申索

事实简要

原告（业主）向被告（租客）提出申索，追讨商业物业租赁下拖欠租金和其他支出。

租客反驳称，由于业主的翻新工程阻止了其顾客进入物业，导致其业务损失，因此租客有权依法或依公平原则把他对业主就违反安宁享用契诺的申索金额用以抵销业主对其就拖欠租金的申索。

争议事项

主要有两个争议事项：

1. 若业主违反给予安宁享用的契诺，租客是否有权把他对业主就违反安宁享用契诺的申索金额用以抵销业主对其就拖欠租金的申索。
2. 业主的翻新工程是否构成违反安宁享用契诺的行为。

法庭的判决与讨论

支付租金的契诺独立于租赁合约下的其他契诺或义务，包括安宁享用契诺。

租客支付租金的义务并不取决于业主履行租赁合约下的义务，因此，公平抵销原则并不适用。

在该案中，物业本身并无瑕疵。物业实际上并无阻止顾客进入的障碍，最多只是对使用商店内自动扶梯和楼梯的顾客造成不便，但他们有另一个方法进入商店。

因此，被告并不是无法经营业务，其业务亦没有受到业主的严重干扰，因此租客依然有支付租金的责任。

因此，法庭裁定原告成功获得对物业的空置管有权和应得未付租金。

要点

公平抵销原则的适用条件包括：

1. 反申索必须与原告的申索密切相关；以及
2. 申索与反申索之间的关系必须是假若不考虑反申索下而允许申索的话会导致明显不公。

一般而言，干扰安宁享用需要对物业的享用造成一定程度的实质性物理干扰。