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判决摘要1:租客交还锁匙给业主这个单一事实本身并不足以完结租赁(High Yield Ltd 诉 Home Essentials (HK) Ltd)

High Yield Ltd 诉 Home Essentials (HK) Ltd
案件编号:LDPD 1638/2016
判案日期:2016年11月23日
法律汇报:[2017] 1 HKLRD 357
https://www.hklii.hk/en/cases/hkldt/2016/165?hl=LDPD%201638%2F2016 (只有英文判词)

 

事实背景

业主(High Yield Ltd)向租客(Home Essentials (HK) Ltd,经营家俬买卖)租出一物业,每月租金4万,租期由2015年1月至2017年12月。

 

自从2016年1月开始,租客没有交租。业主在8月通知租客在两个星期内交吉,业主提议租客可以在物业内留下家俬作为抵销欠租,而家俬的价值是根据估值计算。不过租客不同意业主的估值计算,反建议另一方法估值计算。结果,租客有在物业内留下家俬,并在8月15日将锁匙交还给业主。业主收妥锁匙,并有带准租客参观物业。

 

业主在8月入禀土地审裁处控告租客,以取回物业的空置管有权及追讨1月至8月的欠租。9月22日,业主同意向另一名租客租出物业,每月租金一样,租期由10月开始 (即是业主在10月开始将会没有租金的损失。)

 

土地审裁处在11月为本案聆讯。业主要求租客取回家俬,但租客声称家俬已经属于业主。租客否认有责任支付在8月中他交还锁匙之后的租金。

 

争议点

如果租客在物业留下一些家俬,租客有否交回空置管有权(俗称交吉)?再者租客交还了锁匙给业主,租赁是否已经完结?

 

裁决及判决理由

答案:否。

 

他们没有就家俬的价值达成协议。留下家俬违背了业主的意愿。租客没有交回空置管有权。(家俬的价值估算为50%。)

 

在法律上,租客仅是交还锁匙(及业主收回锁匙)并不构成放弃租赁,因为:

  1. 仅是收回锁匙通常只会是模棱两可,其中一方无论如何都会持有锁匙。
  2. 业主仅是进入物业检查或维修本身不会导致放弃租赁,因为这与他的权利一致,与租赁继续也是一致。
  3. 业主仅是保护或保存物业,例如加强保安或进行维修,本身不会导致放弃租赁,因为业主自救是保障他在物业的利益的必要之举,是在面对租客表达不再履行租赁责任的意愿下的合理反应。
  4. 业主尝试另行出租物业不会导致放弃租赁,因为业主会被合理地期望去找寻另一个租客,以减少因为租客放弃租赁而导致的损失。

 

本案的业主只是尝试减少损失,双方的行为没有清晰肯定地接受租赁完结的事实。业主接受租客毁约的一刻是业主在9月22日同意向另一个租客租出物业。

 

(在本案独特的案情下,业主没有再向租客追讨8月中至9月尾的租金。)

 

要点

这个案例指出,租客交还锁匙给业主这个单一事实本身并不足以完结租赁。即使业主已经收到锁匙,进入物业,甚至带领准租客参观物业之后,情况都是一样;这与一般租客的主观想法不同。

 

换句话说,即使物业内部已经交吉,及租客已经向业主交还锁匙,租赁仍未停止 (所以租客仍然有交租的责任),除非事实上业主及租客有其他行为清晰肯定地反映他们接受租赁完结的事实(例如业主接受新租客作为替代)。再者,即使租赁已经完结,租客提早完结租赁可能促使业主追讨租金损失(虽则业主有责任减少损失)。

 

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