判决摘要：物业买卖是否受到租赁续租选择权约束取决于具体情况 (Chan Yiu Tong 诉 Wellmake Investments Ltd)

判决摘要：物业买卖是否受到租赁续租选择权约束取决于具体情况 (Chan Yiu Tong 诉 Wellmake Investments Ltd)

案例名称：Chan Yiu Tong 诉 Wellmake Investments Ltd [1996] 1 HKC 528 (Court of Appeal)

主题：物业买卖是否受到租赁续租选择权约束

事实简要

该案涉及某商业物业的租赁协议，该租赁协议于1995年10月3日终止。

租赁协议中包含了在租金提高的情况下，有选择权续租两年的条款。

卖方将商业物业出售给买方：

1. 于1994年，业主同意将商业物业出售给买方。
2. 出售协议明确规定，物业的出售应受到租赁的限制。续租选择权的具体条款也包含在出售协议中。然而，尽管租赁协议尚未注册，卖方在出售协议中没有明确规定续租选择权应予以生效。
3. 于1994年8月8日，物业转让给买方。

土地注册处注册：出售协议先于租赁协议在土地注册处注册。

争议事项

鉴于出售协议先于租赁协议在土地注册处注册，争议事项是买方是否必须履行租赁协议中的续租选择权。

法庭的判决与讨论

在该案中，租赁协议中没有明确规定上述选择权应予以生效。

买方可以依赖《土地注册条例》（第128章）第3(2)条，其效果是由于租赁协议在出售协议注册之日前未在土地注册处注册，租客的续租选择权在买方面前「在所有用意和目的上均绝对无效」。

买方可以通过进行必要的注册来利用其法定权利。这不会被认为是利用相关法定条款作为欺诈手段。

买方成功获得命令于租赁协议终止后，租客须交还商业物业。租赁允许租客拥有续租权，并不一定意味着物业的新买家必须履行该续租权。新买家是否需要履行取决于出售的具体情况，以及前拥有者与新买家之间的协议。

要点
如果租赁协议中包含续租选择权，并且业主（卖方）希望出售物业，

1. 在卖方同意出售物业之前，他/她应首先检查租赁协议中的续租选择权是否已注册。
2. 如果已经注册，他可以满足于在选择权的限制下出售物业；因为租客将能够向买方执行选择权，不会因此向卖方申索损失。
3. 但是，如果选择权尚未注册，卖方最好促使买方签订明确规定以使该选择权生效，以保护自己免负上租客提出损失申索。