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业主与租客
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地产代理
XVIII.
地产代理
1) 通则
2) 向业主提供的服务
3) 向租客提供的服务
4) 双边代理
5) 不当行为
书籍遍历链接: Estate agents
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签署租约之前应注意的事项
1. 香港有甚么政府部门专门处理有关租赁的事项?假若在租赁事项上出现纠纷/问题,应向那一个部门求助?
2. 有关政府物业(例如公屋单位或政府商场铺位)的租务问题,我怎样能获得更多资料?
3. 「租赁」(tenancy)和「特许权」(licence)有甚么分别?
4. 我可以转换或使用我的物业(或其分隔式房间)批出短期租约/特许权以提供房间或床位(类似于Airbnb住宿或「胶囊旅馆」)吗?
5. 当双方签署正式租约之前,业主有时会要求租客签署一份类似临时租约的文件(可能会被称为「租契协议」或「租约确定书」)。签署这份文件有甚麽后果?
6. 我可否出租或以其他方式容许占用人入住《房屋条例》下的资助房屋(例如公屋或居者有其屋计划)?
7. 外国人可以在香港租用物业吗?
8. 如果我是公司派遣来香港工作的外国人,我在本地定立租用单位时有什么需要特别注意?
9. 部份处所的地契中载有承诺、条款及细则不容许占用人出租作住宅用途 (例如:已登记或非登记寮屋、天台违例建筑物、工业大厦、货柜屋或农地上的帐篷车)。涉及这类处所的租约具法律约束力吗?
在签署租约之后,应该如何处理该等文件?
1. 如何计算租约的印花税?
2. 假若没有为租约加盖印花,会有甚么后果?
3. 为甚么有些租约必须在土地注册处注册,有些则毋须注册?
4. 物业税如何计算?
租金
a) 概述
b) 免租期
c) 分摊租金
1. 租约订明须在每月1日预缴租金。租期即将在1月15日终止。租客须在1月1日缴交整个月的租金吗?如要的话,业主要在之后要向租客退回1月16日至31日期间的租金吗?
d) 缴付租金
1. 如果业主没有履行其维修责任, 租客可否扣起一部份租金?
2. 水龙头损坏了。业主有责任作维修,但拒绝这样做。我花了 $500 更换新的水龙头。我可否少交 $500 租金?
e) 暂缓租金
f) 租金调整
差饷、管理费及其他费用
追讨欠租及收楼
1. 我的租客已经欠租两个月,我怎样才可以追讨欠租及收回物业?
2. 我的租客已经欠租好几个月。我可否不诉诸法庭而破门入屋、丢掉租客的物品及转换门锁,以收回物业?
3. 我的租客因轻微漏水问题或不适/干扰而拒绝支付或扣除了几个月的租金。 他/她可以这样做吗?这是在追讨欠租/没收租赁权的案件中有效的辩护理由吗?
4. 有关执达事务
使用或占用出租物业的一般守则
1. 为何必须确定物业的主要用途,例如「住宅」或「非住宅」用途,以及如何确定?
2.我的租客把租给他的住宅物业用作商业用途(用作办公室)。此等行为会否影响我作为业主的权益或使我负上任何责任?假若租客在物业内进行刑事性的活动,我可能会面对甚么问题?
3. 我租住一个大厦单位,邻居每在深夜时分大唱卡啦OK,扰人清梦。我向大厦管理处投诉,得到的答复却指出:由于我只是租客而不是物业拥有人,所以大厦公契没有赋予我任何权利,因而无权作出投诉。这是否正确及我可以怎样做?
4. 如果租客对邻居造成滋扰,作为业主要负上责任吗?业主可以向租客追讨任何补偿吗?
5. 怎样为之「结构性改动」?租客有权对物业进行结构性改动吗?
6. 我是工业单位的租客。我和业主在签订租约时的共识是我会租用该物业做住宅用途。业主后来将我逐出该物业。我可以透过法律程序执行有关租约及追讨补偿吗?
分租
按揭物业
1. 我收到银行来信,声称为我所租用物业的承按人,又称由于我与业主所立的租约并未取得其同意,故要求我迁出,我可以怎样做?
维修/保养的责任
1. 一般来说,谁应负责维修及保养出租物业?
2. 如果出租物业发生火警,业主因而蒙受损失,业主可否向租客索偿?
在租期完结前以通知方式终止租赁(没有违约)
1. 我以三年租期把物业租出,还有两年才期满,但我发觉邻近物业的租金最近大幅上升。我可否与租客终止现有的租赁,以便把物业以更高租金出租?
2. 我最近与业主签订了租约,但在搬入之前,业主说他不想出租给我了。业主终止了租约,并拒绝让我入住。我认为租约的条款对我来说是上算的交易,我亦很喜欢这个物业。尽管业主已违约,我是否可以要求法庭强迫业主以最初的条款将物业出租给我?
3. 我以三年租期租用一物业,还有两年才期满,但我发觉邻近物业的租金最近大幅下调。我可否终止现有的租赁,以另觅较便宜的物业租用?
4. 我以三年租期租用一物业。结果,我在装修和购买适合物业尺寸和布局的家具上花了相当多的钱。然而,业主依赖中断租期条款,在第二年开始时向我发出迁出通知书。与此同时,业主威胁我,如果我想留下来,我必须在剩余的租期内支付额外的租金,否则我必须自费将物业恢复原状。这是否公平?我可以向业主申索赔偿吗?
5. 怎样计算终止租赁时的通知期?如果通知期订明为一个月,是从通知日起计算吗?还是从下一个月一日起开始计算?
6. 我的邻居每天晚上都制造大量噪音。我和子女都难以入睡。我有权提出终止租约吗?
7. 我租用了一个有露台的单位却发现露台原来是僭建物。后来业主将露台拆除。我可否终止租约?
业主将有租约之物业出售
1. 我打算卖掉最近升了值的出租物业,怎样才可以解除我在有关租赁内的责任?
2. 我的业主通知我,已把我所租用的物业卖出,以后需把租金交予新业主。我可否反对?我根据「旧有」租赁所有的权利会否得到保障?
3. 旧业主跟租客签订的租约中包含续租权条款。租客打算行使该续租权,但新业主拒绝。新业主有权这样做吗?
续约事宜
1. 续租权和中断租期条款有甚么分别?
2. 业主与租客均同意为现有租约绩期。除租金外,双方已就所有其他条款达成协议。有甚么方法可友好地解决有关租金的问题?
终止租赁(欠交租金)
终止租赁(欠交租金以外租客的违约事项)
1. 我的租客拆除了住宅物业的一幅间隔墙。我可以将此作为终止租赁的理由吗?
2. 楼下的邻居抱怨说,我的工业大厦物业的租客在晚上举办超过一百位客人的通宵狂欢酒会,持续引起过多的噪音及清晨时在电梯大堂留下了大量的垃圾。此事已向警方报案,某些人亦因涉嫌吸毒而被捕。我可以终止租赁吗?如果案件在法庭上审理,法庭是否会给予租客任何「怜悯」?
没收按金及其他因租客违约而终止租赁的后果
租约到期/终止的交收事宜
1. 租客和业主未能就从按金中扣除的数额达成共识 (理由是双方就何谓「业主合理满意的程度」存在分歧),应如何处理?
2. 如果业主拒绝向我退还按金,我可以怎样做?
3. 业主有权在交收后丢弃租客留下的财物吗?
4. 如果租客表示会取回财物,业主有责任把该些财物保留一段时间吗?
分间单位与租务管制
a)《业主与租客(综合)条例》第IVA部的目标及适用范围
b) 获条例豁除的租赁
Q1. 业主居于处所内其中一间分间单位,出租该处所的其他分间单位,是否足以获豁除不受《业主与租客(综合)条例》第IVA部规管?
c) 过渡安排
Q1. 没有签订任何书面租约的分间单位租赁,以口头或每一周期缴付租金的行为订立。租赁规管是否适用?
Q2. 原租约租期已完结,租客在业主的同意下,继续缴交月租并在该分间单位居住。租赁规管是否适用?
d) 就规管租赁的裁定
Q1. 有一业主出租其工厦物业内的分间单位,声称租赁不属住宅租赁,因此不受《业主与租客(综合)条例》第IVA部规管。租客不同意,可循何途径证明租赁属住宅租赁而受条例规管?法庭会考虑甚么作出裁决?
e) 租住权保障
Q1. 倘若市区重建局的重建计划或强制售卖令涉及规管租赁处所,会如何处理该些租赁?业主可否基于相信短期内该物业涉及重建计划或强制售卖,而单方面提早终止该等规管租赁?
Q2. 业主故意不履行租客占用所需的合理保养维修责任,以期赶走租客。业主是否有违反《业主与租客(综合)条例》第IVA部?
Q3. 若分间单位业主与租客同意,可否签订为期不是2年的租约?
Q4. 可否向租客征收续租费?
Q5. 业主与租客双方可否自由协议规管租赁的退租条款?
g) 订立书面租赁协议
Q1. 是否有管制租赁的租约范本?
Q2. 我是否可自行草拟规管租约?有哪些重要条款需要注意?
h) 提交租赁通知书及为租约加盖印花
i) 租赁按金
j) 每项规管租赁隐含的强制性条款
k) 次期租赁要约
l) 滥收费用
Q1. 有甚么文件可证明公用设施费用被多收?
Q2. 业主改动咪表以滥收公用设施收费,有否违反法例?
Q3. 为分间单位租户安装电表及水表以计算费用,有甚么手续?
Q4. 厘定每分间单位住户需分担的公用设施费用,有何标准方法?
Q5. 租客可否追讨多收的公用设施及未经淮许的费用?
m) 规管租赁的执法
Q1. 差饷物业估价署署长对执行规管租赁有何角色?
n) 作为分租租赁的规管租赁
Q1. 上级业主没收上级租赁,致令受规管的分租租赁在到期前终止,受影响的分租客可寻求甚么济助?
o) 在租客去世时其权益转移予家庭成员
Q1. 如业主在规管租赁租期内去世,而其分间单位亦已透过遗嘱转移至其他人或法团体,租客是否仍可继续享有该租赁的利益及保障?
p) 其他法律问题
Q1. 和我住在同一分间单位的邻居每天晚上都制造大量噪音。我和子女都难以入睡。我有权提出终止租约吗?
地产代理
1) 通则
1. 是否一定要经由地产代理订定物业的租约?
2. 有法例规限地产代理的佣金收费率吗?
2) 向业主提供的服务
1. 我有意出租单位。地产代理可以为我提供甚么服务?
2. 作为业主,当我经由地产代理出租单位时,是否必须签署地产代理协议?
3) 向租客提供的服务
1. 我有意租用单位。地产代理向我介绍单位时,可以为我提供甚么服务?我可以索取甚么数据?
2. 作为租客,当我经由地产代理租用单位时,是否必须签署地产代理协议?
3. 如果我与某地产代理签订地产代理协议 (表格6),而该代理向我介绍一个单位,但最后我透过另一间地产代理或直接跟业主租用该单位,情况会怎样?
4. 如果我与某地产代理签订地产代理协议 (表格6),而该代理向我介绍一个单位,但最后由我的亲人 (如配偶) 透过另一间地产代理或直接跟业主购入该单位,情况会怎样?
4) 双边代理
1. 地产代理可否同时服务业主和租客双方?
5) 不当行为
1. 如果我对受托的地产代理感到不满,可向谁投诉?
2. 在租用单位前,我发现地产代理曾向我提供有关该单位的虚假或误导性信息。我可否终止租约,并向该地产代理 (或其雇主) 申索赔偿吗?
3. 地产代理是否有责任向准租客披露曾经在单位内发生的不幸事件?
海外租赁
1) 在海外租赁 — 地产代理
1. 未获发牌的地产代理可否向业主和租客提供与海外物业相关的服务?
2. 是否有监管机构规管就海外物业提供地产服务的地产代理?
3. 如果地产代理就海外物业租赁事宜提供虚假或误导性信息,他/她要负上责任吗?业主和租客的权利如何得到保障?
2) 在海外租赁 — 法律冲突
1. 香港法律是否适用于海外物业的租赁?
举例说明
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