判决摘要1：若欠缺租约必须具备的条款，便不构成具法律约束力的合约 (World Food Fair Ltd 诉 Hong Kong Island Development Ltd)
World Food Fair Ltd 诉 Hong Kong Island Development Ltd
案件编号：FACV 6/2006
判案日期：2006年12月8日
https://www.hklii.hk/en/cases/hkcfa/2007/89?hl=FACV%206%2F2006 (只有英文版本)
事实背景
于1996年，原告人开始与被告人业主商议租用尖沙咀一所即将建成的地下商场铺位营运餐厅及美食广场。双方就计划中的租约某些范畴口头上达成共识，包括每月租金、管理费和冷气费。
1997年1月27日，原告人向业主开出一张港币200,000元的支票，称该款项为「初步订金」。原告人的案情是在不迟于支付订金的日子，双方已同意租约的所有关键条款，达成拟实时具约束力的口头协议。业主一方则指重要的租约条款仍有待商议。
当时为止，铺位设计工作仍未进行，双方亦未讨论业主将提供何等煮食设备。原告人还未开始为美食广场招揽分租客或特许经营者，也未就有关业务物色投资者成为合伙人。同时，原告人仍未着手招聘员工或为餐厅作准备。
1997年2月1日，业主向原告人发出意向函草拟本，其内容指在占用许可证已发出的前提下，租赁暂定于同年3月8日开始生效，而确实起租日期为送达起租通知书后七天。同年7月4日，双方交换了一份租约草拟本，其内容指租赁将于同年8月1日开始。双方均没有签订上述意向函草拟本或租约草拟本。
1997年7月初，业主让原告人的承办商进入有关铺位展开装修工程。双方又协议由业主出资提供的煮食设备，但双方没有签署租约。不过，在同年7月底，业主通知原告人表示反对在商场内设立美食广场。其时，原告人已在计划中的餐厅及美食广场的设计和筹备工作上花费大量金钱。
双方曾经尝试商讨另订协议让原告人租用铺位经营计划中的餐厅，但却徒然。及后，业主宣称要没收「初步订金」。原告人入禀控告业主违反合约。原告人的申索涉及追讨筹备开展营运美食广场所花的费用，金额其后经上诉法院评定为港币 3.1 百万元，以及要求退还按金。
原审法官裁定原告人败诉，理由是双方在租赁事宜上一直留于商议阶段，最终没有达成确实的协议。
上诉法院推翻原审裁决，裁定双方已口头达成租赁协议，尽管双方未曾进行正式手续，但已部份履行承诺，协议依然获予承认。
业主上诉至终审法院。
争议点
终审法院唯一要决定的争议点是上诉法院裁定双方已达成具法律约束力的合约这个结论是否属正确。
裁决及判决理由
要订立有效的租赁协议，双方必须就以下条款达成共识：(1) 协议方的身份；(2) 所涉处所；(3) 租赁开始日期和租赁期；(4) 租金或其他需付的代价。此外，若要订立有效批予租约的协议，双方必须先就租约内拟包含的所有条款达成无条件的共识。
双方是否有意订定有效的合约，须从客观角度考虑。终审法院裁定在本案中未有有效的合约，理由是双方并未就租赁开始日期、免租期及续租权条款达成最终协议，而上述各项均是双方有意藉租赁协议中处理的事项。
暂定在3月8日起租并非具约束力的日期，而且该日期不久便因事态发展而无法落实。证据显示双方不大可能在1月底时已认为准备就绪可以在3月份开始起租。事实上，直至7月4日双方才能提出确实日子作为租赁开始日期。
支付订金及准许进入处所进行装修工程一般都是模棱两可的行为。这些行为：(1) 既可显示已存在有效的合约；(2) 同时也可能是双方在商议过程中预期将会订立具法律约束力的协议时而作出的行为，但该协议最终却未有落实。法庭指出双方在仍未完成商讨或有待订定正式合约时支付订金或准许承办商进入处所并非罕见。支付「初步订金」及准许进入处所进行装修工程本身不能证明已存在有效的合约。然而，要求支付「初步订金」但双方又没有签订租约，也许意味着双方仍未达成最终协议。
终审法院裁定业主上诉得直。因未曾达成具约束力的合约，业主须退还按金，但毋需就原告人所申索的支出费用作出赔偿。
要点
终审法院权威性地列出一份租约必须具备的条款，即：(1) 协议方的身份；(2) 所涉处所；(3) 租赁开始日期和租赁期；(4) 租金或其他需付的代价。若欠缺以上任何条款，便不构成具法律约束力的合约。
本案同时说明双方仅依赖口头合约可能涉及的潜在风险。虽然一般而言口头合约也可具法律约束力，但双方不单可能会对合约包含的条款有争议，更基本的问题甚至可能是究竟双方有否达成有效的协议。如果业主和租客事实上并未达成最终协议，即使双方已实践某些行为 (如：容许进入处所进行装修工程) 本身也不足以证明有效的协议存在。
当双方都准备好协约时，建议应先签订书面租约才花费金钱和资源为租约开始作筹备。
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