判决摘要1：租客缴交租金的责任独立于租约中业主一方的承诺或责任 (Charmway Development Ltd 诉 Long China Engineering Ltd)

判决摘要1：租客缴交租金的责任独立于租约中业主一方的承诺或责任 (Charmway Development Ltd 诉 Long China Engineering Ltd)

事实背景

原告人租客与被告人业主签订为期三年的租约，租用铜锣湾一个商业处所营运咖啡室及酒吧。不争议的是，租客自起租6个月后便没有缴付租金。

租客控告业主违反租约，理据是： (1) 业主剥削租客在大厦外墙竖立广告牌的权利；及 (2) 业主违反租客可宁静享用物业的承诺，原因是大厦入口的大闸凌晨便会关上，但租客的业务营运至清晨4时。

业主否认租客的指控，并提出反申索追讨欠租及在财物扣押程序中租客被判应缴予业主的金额。业主成功就反申索针对租客取得简易程序判决。

租客不服提出上诉。

争议点

上诉时，法庭要裁决的问题是就算将租客的案情推至最高点，租客对反申索所提出的抗辩是否构成应予以审讯的争论点。

裁决及判决理由

按照相关租约，租客并非在业主履行全部或部份责任的条件下才有责任缴交租金。租约中仅列明若因业主不能控制的事件或灾害而大厦被摧毁或无法进入，则可暂缓缴交租金。租约条文意味着缴交租金的责任独立于其他租约中的责任。

普通法下的情况也是一样。租客缴交租金的承诺独立于租约中其他条款或承诺，其中包括租客可宁静享用物业的承诺。

租客指称由于业主违反其租约中的责任所以无责任交租，并以此就反申索提出抗辩，法庭认为无可争辩之处。租客的上诉因此被驳回。

要点

本案提醒我们一项确立已久的法律原则—租客缴交租金的责任独立于租约中业主一方的承诺或责任 (例如：租客可宁静享用物业的承诺，或业主要进行维修的责任 (如有的话))。换言之，租客一般无权以业主未有履行租约中其全部或部份责任为由扣除或拒交任何部份租金，除非租约中含明订条款清楚订明租客可以这样做。

毋庸置疑，假如业主有违反其责任，租客可另自向业主追讨因其违反租约引致的损失及费用。

如果租客持续拒绝交租，业主相当可能提出提早终止租约，而视乎实际情况，业主甚至可能有权向租客追讨因提早解除租约所导致的损失 (如：若本来租约为固定租期，但由于租客坚持不向业主交租而租约被提早终止)。