判决摘要2：仅仅是经营成本或延误或经营困难，并不足以引起受挫失效的法律原则（Vember Lord Ltd 诉 The Swatch Group (Hong Kong) Ltd）

案例名称：Vember Lord Ltd 诉 The Swatch Group (Hong Kong) Ltd [2022] 2 HKC 349 (CFI)

主题：受挫失效法律原则

事实简要

被告是根据与原告（业主）的租赁协议在中环租用某商业零售物业的承租人，租期为3年，该物业仅用于经营两家手表零售店。

业主向承租人索取拖欠的租金。

承租人指在签订租赁合约时，双方共同（商业）目的是于物业经营名贵手表零售店。

承租人进一步指从2019年6月至2020年的前所未有的社会动荡以及从2020年1月起的香港的COVID-19大流行使双方的共同目的和协议在法律上受挫失效。

争议事项

香港的社会动荡和COVID-19大流行是否使租约在法律上受挫失效。

法庭的判决与讨论

受挫失效(frustration)原则是否适用于租赁视乎每个案件的事实。

在该案中，仅仅是经营成本或延误或经营困难，并不足以引起受挫失效(frustration)的法律原则。

业主的义务是使商店可供使用，被告作为租客有义务在到期日或之前支付租金。在该案中，没有证据表明事件导致商店不可能用作经营豪华手表商店。尽管有香港的社会动荡和COVID-19大流行，承租人仍能够并继续经营其业务。

因此，法庭批准了业主对承租人拖欠租金的申索。

要点

假如要证明受挫失效(frustration)原则，当事人应保留显示双方共同目的相关证据。

一般来说，受挫失效(frustration)原则仅适用于使合约下的义务“彻底改变”的特殊情况。

受挫失效适用的案件中，通常会有一个突发事件将义务从合约缔结时双方所承担的义务带来转变，导致义务变得截然不同。

一般来说，仅仅是经营成本或延误或经营困难（例如业务的“盈利能力”受影响）不足以引起受挫失效(frustration)的法律原则。

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