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III. 差饷、管理费及其他费用

草拟较好的租约还应处理租客应否负责支付管理费、差饷、地租或其他费用(如水电煤气及电讯服务)的问题。

 

在没有处理此类事项的明确条款的情况下,这通常可能意味着租客应付的「租金」涵盖了业主为单位所需承担的所有现有或持续的费用,租客可能无需支付额外的费用。

 

因此,如果业主希望的话,最好在租约明确规定以下方面:

 

  1. 谁应负责支付差饷、地租、管理费及/或其他费用;
  2. 租客应否在公用事业/服务公司开设及/或管理自己的账户(例如水务署、渠务署,污水处理服务(适用于村屋)、电力、电话、煤气、互联网服务及电视订阅)直到租约终止;
  3. 谁应负责支付按金及终止租赁时谁应收回按金;
  4. 何时付款(即预缴或到期时才支付),以及应如何通知租客应付款额;
  5. 如何支付(即直接向收款人(即政府、管理处或公用事业公司)支付),以及该支付责任是否为租金的一部份(或分开支付);
  6. 不支付此类费用/收费的后果。

如果现有的公用事业账户由业主管有,业主应该安排这些账户是否转移至租客名下或由租客名下的另一账户代替。租约还应说明租约终止后(1)应如何支付未清缴的款额,例如从按金中扣除;及(2)若租客已向业主管有的账户支付了任何「按金」,则何时以及如何退还该按金。

 

业主应注意,作为物业的登记拥有人,就欠交地租/差饷一事,他对政府负有主要负责。

 

这同样适用于根据大厦公契或《建筑物管理条例》(第344章)所规定需要支付的管理费或其他形式的费用(例如翻新费用及诉讼基金的分担费)。

 

尽管租约可能规定租客有责任直接向管理处支付管理费,但这责任仅限于业主和租客之间,对物业经理人或其他共同拥有人不具有约束力。此外,根据《物业转易及财产条例》(第219章第41(5)(6)条的规定,大厦公契/《建筑物管理条例》下支付金钱的责任是「积极性」的,因此物业经理人/业主立案法团表面上不可直接对租客强制执行支付金钱的责任,业主仍然需要对租客的欠款承担责任。