分租

VI. 分租

分租的性质及其限制

「分租」通常是指一位租客以另一租约（称为「分租租契」）将物业（或其某部分）分租予其他租客（称为「分租客」）。

在法律上，租客与分租客之间签订的分租租契是独立于与业主签订的租契（即「主租契」）。然而，尽管租客和分租客通常可以自由地协商并同意有别于主租契的条款（例如实施附加的限制性条款），但主租契会限制出租地方范围及分租租契的条款。这是因为租客无权利/权益在分租租契内授予超出他被主租契所授予的权益。例如：-

A拥有A单位和B单位。A出租 A单位予B，为期一年。
但是，B与C签订分租租契，出租A单位和B单位予C，期限为两年。

在这样的情况下，B可以被认为是违反了「分租租契」的条款，因为他没有权益出租B单位予C及没有权益出租任何单位超过一年。

租客和分租客之间的关系

在租客与分租客之间，租客可将「主租契」的条款及契约在「分租租契」中纳入及执行，方法是在分租租契下订立一项契约，要求分租客须遵守主租契下的若干契约。一般情况下，租客最好明确及具体地列出哪些契约必须遵守，并尽可能向分租客提供主租契的副本（而非以一般参照「主租契的契约」））。但是，由于业主不是分租租契的一方，该契约只对分租客具有约束力及只可由租客对分租客在合约上强制执行。

终止主租契对分租租契的影响

在法律上，租客向分租客授予有效产业权的权利源于主租契。这意味着，如果主租契无效（例如政府对业主收回/重收土地或第三者能够证明他是土地的真正拥有人而不是业主）或无论出于何种原因被业主终止（即欠租、租客犯下其他种类的违约行为），分租租契下的租赁产业权也将被摧毁。在这种情况下，尽管分租客可能没有涉及分租租契下的任何违约行为，但分租客对业主（或政府/第三者）来说是没有拥有和占用物业的法律权利或权益，分租客必须把物业交回。

分租客唯一可能有的宽免是根据《物业转易及财产条例》（第219章）第58(4)条，向原讼法庭申请「宽免」，要求发出「归属令」，按法庭施加的条件（例如遵守租客任何犯下的未解决的违约行为）将主租契的剩余租期（或任何较短期限）给予分租客。如果给予这种酌情宽免，则分租客可代替租客，犹如租客一样继续占用物业，直至「归属期限」 届满为止。

业主、租客与分租客之间的相互关系可能涉及复杂的的法律概念和策略考虑。强烈建议就上述任何相关事项征求专业法律人士的法律意见。

禁止分租：假若租客未得业主同意便把物业分租，业主怎能保障其权益？

为了禁止租客分租，租约必须有明确条款，禁止租客分租物业（或其部分）予第三者。业主通常亦会扩大禁止范围至任何授予特许权或分享/放弃管有或占用物业的行为。

但如租约内并未包含有关禁止租客分租的条款，即使分租单位（或其部分）予其他人的行为并未获得业主同意，本身亦未必算是违法（视乎租客的分租行为是否违反上述任何政府规例而定）。由于租赁的效果就是在租期内把物业权益从业主转移到租客手中，因此租客可在租期内犹如业主一样随意处置有关物业（但不包括作出非法而导致违反租约的行为），当然也包括把物业分租予第三者。

基于同样道理，租客若违反禁止分租的条款，可能要受到业主的禁制及/或对业主作出赔偿。在某些情况下，它也可能使业主没收租赁。

实际上，即使禁止分租的契诺生效及没有任何其他类型的限制，租客仍然可以自由地与其他人同居、分享占用或使用物业（其他人往往声称是租客的客人、亲属或朋友）。从表面上看，与其他人同居、分享占用或使用物业不属于「分租」的范围。

在没有任何直接证据证明租客正在进行分租物业的活动（例如已签署的分租租契副本、进一步隔墙、占用人承认、租客发出广告/邀请及过度使用水电煤），业主往往很难证明和执行禁止分租的限制性契诺。