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XIV. 没收按金及其他因租客违约而终止租赁的后果

香港的租约通常包括支付相当于两个月租金(商业楼宇或更多)的「按金」以作为履行租约的担保。

 

不过,通常情况下,大多数标准合约可能没有明文规定因违约而没收按金的权利。很多时候,业主和租客之间关于按金处理的争议中经常出现以下不清晰的问题:

 

  1. 业主是否可以「使用」或「扣除」按金,以支付因租客违约而遭受的实际损失(例如未支付的管理费);
  2. 无论租客违反的程度如何(例如欠交一个月的部分租金),业主是否可以绝对地及/或全额「没收」按金;
  3. 业主是否必须在向租客追讨因租客违约而造成的损失中交代已被没收的按金金额;
  4. 按金是否应被理解为「算定损害赔偿」及/或业主是否有权追讨已被没收按金以外的任何额外损失(例如维修费用);
  5. 如果租赁仍然继续,租客是否有责任向业主补足已被没收的按金金额;
  6. 在租赁终止后产生争议时,业主是否有权拒绝退还按金,直至法庭诉讼程序最终解决。

上述问题的解决方案视乎具体案件,这在很大程度上取决于租约的正确解释。上述事项没有标准答案。为避免双方之间发生任何不必要的争议,建议租约明确处理与按金有关的上述事宜。

 

更重要的是,租客往往误解,以为因租客违约而终止租赁后(即欠租而被强迫离开),赔偿金额只限于向业主缴付的按金金额,並在终止后双方「彻底分清」。由于业主可能因租客不当地终止(即拒绝履行)租约而遭受进一步的损失(例如无法在租赁的剩余期限内找到替代租客而损失的租金),所以这理解是错误的。

 

在这种情况下,假设业主已采取合理措施减轻他的损失,即使租客在终止租赁后没有占用物业,他可能有表面责任向业主支付剩余租期的未付租金,作为业主「衍生损失」的赔偿。如果未满的租期很长,这最终可能会给租客带来非常苛刻的结果(参见:Goldon Investment Ltd v. NPH International Holdings Ltd HCA 5457/1999(2004年8月10日)租客欠交两个月的租金,被裁定须向业主支付一千七百万港元)。

 

因此,租客不当地终止租约是一件非常严重的事情,绝对不能掉以轻心。