判決摘要：租客「交吉」的責任最基本是清空、空置、遷離及交回鑰匙，否則租客可能仍然「欠租」（紀秋月 訴 蔡家榮）

判決摘要：租客「交吉」的責任最基本是清空、空置、遷離及交回鑰匙，否則租客可能仍然「欠租」（紀秋月 訴 蔡家榮）

紀秋月 訴 蔡家榮
案件編號：LDPD 171/2022
判案日期：2022年5月11日
法律彙報：[2022] HKLdT 20
https://www.hklii.hk/tc/cases/hkldt/2022/20?hl=%5B2022%5D%20HKLdT%2020

事實背景

業主(紀秋月)將一個位宅單位租給租客(蔡家榮)，租期為期兩年(由2021年3月1日至2023年2月28日)， 每月租金$17,800，包括入牆裝置及傢俬電器；業主須保養及維修物業的主要結構部分(包括主要的排污渠、喉管和電線)。

租客在2022年2月沒有交租，業主於是向土地審裁處申請終止租約、收回物業的管有及追收租金。租客聲稱業主沒有履行在2021年11月的口頭承諾更換兩部不能運作的冷氣，違反租約；租客是以按金代替2月的租金；業主沒有主動收回物業的管有權，也沒有與租客協商如何交收。

在2022年4月土地審裁處聆訊時，租客聲稱已經遷離物業，不過仍未將鑰匙還給業主，於是土地審裁處命令租客交還物業的空置管有權給業主，又命令租客支付2022年2月之後的欠租(每月$17,800)。租客要求覆核土地審裁處的命令。

爭議點

業主沒有履行承諾更換冷氣，業主有沒有違反租約？租客可不可以用按金代替租金？業主有沒有責任主動收回物業？

裁決及判決理由

土地審裁處引用多個案例，採納以下普遍適用的法律原則，撤銷租客的覆核申請:

1. 冷氣不是「主要結構部分」或「主要的喉管」；在租約內業主只是提供「入牆裝置及傢俬電器」予租客使用，不是要求業主進行維修、更換設備或提供新的設備。一般的法律原則是業主沒有責任維修物業，沒有責任提供合適的設備。
2. 即使業主有口頭承諾維修，這承諾是租約簽立之後的事情，不是租約的一部分，租客沒有為這個承諾付出法律上所要求的價值，因此業主的承諾在法律上沒有約束力，租客不能指控業主違約。
3. 即使業主違反租約，對租客造成不便，但租約不會被廢止，租客仍要支付租金。
4. 按金是用作保證租客遵守租約的條款，如果租客沒有違反租約的條款(包括準時繳付租金)，業主須於收回物業或收回租客欠款的一段日子之後退還按金。除非業主同意，租客不可擅自以按金代替租金。租客交還空置管有權的責任與業主退回保證金的責任不同，不可混為一談；租客無權堅持業主在租客交還鑰匙的同時退回保證金。
5. 租約一般規定租客有責任「交吉」交回業主，空置和遷離不等如交回(租客甚至沒有交還鎖匙)。租客須無條件主動交回，否則租客須賠償期間的中間收益直至交回空置管有權。租客有責任交回，而非業主有責任取回。

要點

以上土地審裁處引用的法律原則適用於香港普遍租賃的情況。除非個別租約或普通法有相反的規定:

1. 業主沒有法律責任為租客進行維修，或提供適合的設備予租客使用。
2. 業主在簽署租約之後同意的事情在法律上很可能沒有約束力；口頭承諾不一定具法律效力。
3. 即使業主可能違反租約，租客仍有繳付租金的責任。
4. 按金不可代替租金；有關租金、按金、維修與「交吉」等等責任不同；坊間聲稱的「一手交鑰匙，一手退按金」沒有法律基礎。
5. 租客「交吉」的責任最基本是清空、空置、遷離及交回鑰匙，否則租客可能仍然「欠租」。

在理想情況下，雙方在商討租約和簽署之前就應該在租約內列明所有條款及細則。現實上，在法律的角度，當問題出現的時候可能已經太遲了。