判決摘要1：若欠缺租約必須具備的條款，便不構成具法律約束力的合約 (World Food Fair Ltd 訴 Hong Kong Island Development Ltd)
World Food Fair Ltd 訴 Hong Kong Island Development Ltd
案件編號：FACV 6/2006
判案日期：2006年12月8日
https://www.hklii.hk/en/cases/hkcfa/2007/89?hl=FACV%206%2F2006 (只有英文版本)
事實背景
於1996年，原告人開始與被告人業主商議租用尖沙咀一所即將建成的地下商場舖位營運餐廳及美食廣場。雙方就計劃中的租約某些範疇口頭上達成共識，包括每月租金、管理費和冷氣費。
1997年1月27日，原告人向業主開出一張港幣200,000元的支票，稱該款項為「初步訂金」。原告人的案情是在不遲於支付訂金的日子，雙方已同意租約的所有關鍵條款，達成擬即時具約束力的口頭協議。業主一方則指重要的租約條款仍有待商議。
當時為止，舖位設計工作仍未進行，雙方亦未討論業主將提供何等煮食設備。原告人還未開始為美食廣場招攬分租客或特許經營者，也未就有關業務物色投資者成為合夥人。同時，原告人仍未着手招聘員工或為餐廳作準備。
1997年2月1日，業主向原告人發出意向函草擬本，其內容指在佔用許可證已發出的前提下，租賃暫定於同年3月8日開始生效，而確實起租日期為送達起租通知書後七天。同年7月4日，雙方交換了一份租約草擬本，其內容指租賃將於同年8月1日開始。雙方均沒有簽訂上述意向函草擬本或租約草擬本。
1997年7月初，業主讓原告人的承辦商進入有關舖位展開裝修工程。雙方又協定由業主出資提供的煮食設備，但雙方沒有簽署租約。不過，在同年7月底，業主通知原告人表示反對在商場內設立美食廣場。其時，原告人已在計劃中的餐廳及美食廣場的設計和籌備工作上花費大量金錢。
雙方曾經嘗試商討另訂協議讓原告人租用舖位經營計劃中的餐廳，但卻徒然。及後，業主宣稱要沒收「初步訂金」。原告人入稟控告業主違反合約。原告人的申索涉及追討籌備開展營運美食廣場所花的費用，金額其後經上訴法院評定為港幣 3.1 百萬元，以及要求退還按金。
原審法官裁定原告人敗訴，理由是雙方在租賃事宜上一直留於商議階段，最終沒有達成確實的協議。
上訴法院推翻原審裁決，裁定雙方已口頭達成租賃協議，儘管雙方未曾進行正式手續，但已部份履行承諾，協議依然獲予承認。
業主上訴至終審法院。
爭議點
終審法院唯一要決定的爭議點是上訴法院裁定雙方已達成具法律約束力的合約這個結論是否屬正確。
裁決及判決理由
要訂立有效的租賃協議，雙方必須就以下條款達成共識：(1) 協議方的身份；(2) 所涉處所；(3) 租賃開始日期和租賃期；(4) 租金或其他需付的代價。此外，若要訂立有效批予租約的協議，雙方必須先就租約內擬包含的所有條款達成無條件的共識。
雙方是否有意訂定有效的合約，須從客觀角度考慮。終審法院裁定在本案中未有有效的合約，理由是雙方並未就租賃開始日期、免租期及續租權條款達成最終協議，而上述各項均是雙方有意藉租賃協議中處理的事項。
暫定在3月8日起租並非具約束力的日期，而且該日期不久便因事態發展而無法落實。證據顯示雙方不大可能在1月底時已認為準備就緒可以在3月份開始起租。事實上，直至7月4日雙方才能提出確實日子作為租賃開始日期。
支付訂金及准許進入處所進行裝修工程一般都是模棱兩可的行為。這些行為：(1) 既可顯示已存在有效的合約；(2) 同時也可能是雙方在商議過程中預期將會訂立具法律約束力的協議時而作出的行為，但該協議最終卻未有落實。法庭指出雙方在仍未完成商討或有待訂定正式合約時支付訂金或准許承辦商進入處所並非罕見。支付「初步訂金」及准許進入處所進行裝修工程本身不能證明已存在有效的合約。然而，要求支付「初步訂金」但雙方又沒有簽訂租約，也許意味着雙方仍未達成最終協議。
終審法院裁定業主上訴得直。因未曾達成具約束力的合約，業主須退還按金，但毋需就原告人所申索的支出費用作出賠償。
要點
終審法院權威性地列出一份租約必須具備的條款，即：(1) 協議方的身份；(2) 所涉處所；(3) 租賃開始日期和租賃期；(4) 租金或其他需付的代價。若欠缺以上任何條款，便不構成具法律約束力的合約。
本案同時說明雙方僅依賴口頭合約可能涉及的潛在風險。雖然一般而言口頭合約也可具法律約束力，但雙方不單可能會對合約包含的條款有爭議，更基本的問題甚至可能是究竟雙方有否達成有效的協議。如果業主和租客事實上並未達成最終協議，即使雙方已實踐某些行為 (如：容許進入處所進行裝修工程) 本身也不足以證明有效的協議存在。
當雙方都準備好協約時，建議應先簽訂書面租約才花費金錢和資源為租約開始作籌備。
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