判決摘要：業主有權進入物業進行維修並不代表有責任為租客進行維修（梁慧玲 訴 創基工程有限公司）
梁慧玲 訴 創基工程有限公司
案件編號：CACV 58/2020
判案日期：2021年3月15日
法律彙報：[2021] HKCA 310, [2021] 4 HKC 80
https://www.hklii.hk/en/cases/hkca/2021/310?hl=CACV%2058%2F2020 (只有英文判詞)
事實背景
原告人(業主)向被告(租客)租出位於工業大廈內的一個單位。他們簽署的書面租約條款類似坊間常見的租約條款，當中訂明:
- 租約為期3年 (兩年死約及一年生約)，每月交租金，
- 如果租客在租期未滿前退租，業主會沒收相當於3個月租金的租金按金，
- 如果租客欠交租金，當作租客毀約自動退租，業主可終止合約，
- 物業是作為工業性質用途，
- 業主有權進入物業保養及維修主要結構部份，包括排污渠和喉管。
租約開始五個月之後，租客投訴有漏水及結構變差的問題，業主同意改善問題，不過業主無行動。之後，租客沒有交租三個月，租客聲稱這是因為業主拖延改善問題，是業主毀約。另一方面，業主要求租客繼續交租。事實上，租客將鎖匙交給業主，不過業主拒絕收回鎖匙。
業主在原訟法庭控告租客，追討三個月欠交的租金及要求沒收租金按金(相當於3個月租金)。業主在原訟法庭成功取得不利租客的判決，租客於是上訴至上訴法庭。
租客爭議的是業主有責任維修，不過業主違反這個責任，是業主違反租約，所以租客有不交租的辯解；再者，業主不可以沒收租金按金的同時又追討三個月欠交的租金。(編按：這是在香港一些租客常見的立場，即是：因為業主錯或者業主沒有為租客做妥一些事情，令到租客不能使用或享用物業，所以租客不用交租，按金可以抵銷租金，然後租客應該勝訴。)
爭議點
既然業主有權進入物業維修，業主是否也有責任維修？如果業主沒有進行維修，租客不交租是否辯護理由？
按金是否可以抵銷租金？
裁決及判決理由
答案：否。業主應該勝訴。
這份租約的條款只是賦予業主權利進入維修物業的主要結構部份，並沒有必然地或隱晦地加諸業主責任去維修。業主進行此類修理的責任取決於在簽訂租賃協議時是否有必要。該案沒有事實依據可以支持認為這是一個必要條款（即在合約簽訂之日，若沒有該條款會導致租賃缺乏商業或實用性），因此業主沒有對租客隱含的維修義務。
即使業主有維修的責任並違反了這個責任，是租客單方面決定交回物業完結租約。租客仍然可以使用(並且有使用)物業作為工業用途，租客不可以暫停交租。
沒收按金及追討欠租有不同目的。按金是因為要彌補租約提早完結的損失，是預算好的損失。兩者沒有重複計算。(編按:欠租是過往欠租的損失，扣除按金是因租約提早完結的將來損失。)
要點
租賃協議是否包含隱含的維修義務取決於該條款於合約簽訂之日是否必要條款。在法院訴訟中，主張隱含維修義務的一方需要於狀書中陳述並提供證據證明如果沒有隱含的維修義務，租賃協議將缺乏商業或實用性。
即使租約中某些條款指業主有權利進入物業進行維修，這並不是指業主有責任為租客進行維修。維修的責任一般來說並不會如此隱晦地包含在租約條款內。為避免爭議，雙方應在租賃協議中明確列明有維修義務的一方，以及該方未履行義務的後果。
雖然這個案例發生在工業大廈的單位內，這個案例也適用於住宅物業。這個案例所表達的通用法律原則是：(1) 即使業主沒有做他已經「承諾」會做的事情(例如進行維修)，租客仍然需要交租金；(2) 按金不可以簡單地作為欠租去扣除，按金通常會因為固定租期的租約提早完結後被「沒收」，作為補償業主的租金損失。
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