1. 一般來說，誰應負責維修及保養物業？

1. 一般來說，誰應負責維修及保養物業？

如上述說明，面對有關維修保養的問題時，業主及租客須倚賴租約所述，以釐定其個別責任。

約租的一般做法是，業主負責有關外部及結構性的維修，租客則負責內部及非結構性的部分。這種簡單的解釋其實是很易出問題的。所謂內部、外部、結構性、非結構性等這些詞語在不同的情況下可以有不同的解釋。

因此，妥善草擬的租約會包括所有可能引起爭端的範圍，並就此清晰釐定雙方的責任。

作為慣例，並根據雙方的議價能力，一般的租約條款都會把很多責任加諸租客身上，包括在一定程度上進行維修和保養工程。這條款表面上可能是不公平的，但實際上是相當合理的，因為租客在租期有全部的權利持續佔用和處理物業。自然地，租客能夠確定缺陷，並進行必要的維修工作。

一項在租約內常見的條款，就是租客維修保養的責任，不包括物業的「正常損耗」。因此，租客毋須就因時間關係及平常合理使用物業而引起的損壞負上責任。另一方面，妥善草擬的租約，亦應闡明業主對結構性維修保養的責任，當在業主知悉該等結構性損毁後方始產生。既然業主並無佔用有關物業，當然不能強求業主就其並不知悉或控制的損毁或問題負上責任。

整體來說，有關維修保養責任的問題，乃取決於業主及租客所協議的條款。假如雙方並未簽訂書面租約，或該租約並無列明有關問題，因之而起的糾紛結果都可能是非常不確定和代價高昂的。

無論雙方所同意的權利和責任如何，業主也可以出於善意和維護與租客的關係，自願進行維修和保養工程。事實上，由於本港大部分租約都是短的，任何因缺陷而年久失修或造成的損害，從長遠來看，都很可能損害業主的利益。在此基礎上，業主往往同意支付費用，對物業中的缺陷作出補救（例如修補損壞的牆壁、更換有故障的冷氣機雪櫃及注射驅蟲劑等）。

在極端情況下（例如物業內嚴重漏水），儘管租約沒有對業主規定任何責任，業主亦可行使權利 （如租約有規定的話），在事先預約的情況下進入物業，並進行必要的檢查及維修工程。如果租客不合作，業主甚至可以向法庭申請緊急臨時禁制令，以行使該權利，甚至因此而終止租約。