判決摘要3：干擾安寧享用需要對物業的享用造成一定程度的實質性物理干擾（Ridge Ltd 訴 Golden Castle Ltd）
案例名稱：Ridge Ltd 訴 Golden Castle Ltd [2005] 3 HKC 592 (CFI)
主題：租客是否有權把他對業主就違反安寧享用契諾的申索金額用以抵銷業主對其就拖欠租金的申索
事實簡要
原告（業主）向被告（租客）提出申索，追討商業物業租賃下拖欠租金和其他支出。
租客反駁稱，由於業主的翻新工程阻止了其顧客進入物業，導致其業務損失，因此租客有權依法或依公平原則把他對業主就違反安寧享用契諾的申索金額用以抵銷業主對其就拖欠租金的申索。
爭議事項
主要有兩個爭議事項：
- 若業主違反給予安寧享用的契諾，租客是否有權把他對業主就違反安寧享用契諾的申索金額用以抵銷業主對其就拖欠租金的申索。
- 業主的翻新工程是否構成違反安寧享用契諾的行為。
法庭的判決與討論
支付租金的契諾獨立於租賃合約下的其他契諾或義務，包括安寧享用契諾。
租客支付租金的義務並不取決於業主履行租賃合約下的義務，因此，公平抵銷原則並不適用。
在該案中，物業本身並無瑕疵。物業實際上並無阻止顧客進入的障礙，最多只是對使用商店內自動扶梯和樓梯的顧客造成不便，但他們有另一個方法進入商店。
因此，被告並不是無法經營業務，其業務亦沒有受到業主的嚴重干擾，因此租客依然有支付租金的責任。
因此，法庭裁定原告成功獲得對物業的空置管有權和應得未付租金。
要點
公平抵銷原則的適用條件包括：
- 反申索必須與原告的申索密切相關；以及
- 申索與反申索之間的關係必須是假若不考慮反申索下而允許申索的話會導致明顯不公。
一般而言，干擾安寧享用需要對物業的享用造成一定程度的實質性物理干擾。
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