3. 「租賃」（tenancy）和「特許權」（licence）有甚麼分別？

3. 「租賃」（tenancy）和「特許權」（licence）有甚麼分別？

租賃的法律効力，就是把土地的權益從業主轉移到租客身上，也就是說，租客藉此在租期內獲得了土地的管有權（受限於其他限制有關物業用途的限制性契諾）。在租賃的固定期限內（及沒有任何違約行為或沒有任何可行使的「中斷租期條款」），租客通常可以佔用該物業，而不必擔心被業主驅逐。

另一方面，特許權並不涉及土地的任何權益。特許權發出人容許特許持有人使用土地，而非獨有佔用土地。根據其條款，特許權也可以根據合約隨意終止，特許發出人甚至可以拒絕履行特許權。因此，若特許權發出人違反特許權中的條款，特許權持有人只能索取賠償，而未必能繼續佔用有關物業。

因此，特許權大都用於較短期的物業使用權（例如數星期或數月），或用於特許持有人並未獲得獨有佔用權的情況（例如車位、酒店房間、報攤或商場之「車仔檔位」等）。

有關所謂「土地權益」的概念，可以大廈外牆為例說明。外牆乃一垂直的平面，所以不是土地，因此也無從產生土地權益。大廈外牆的權利及權益擁有人（一般在多層大廈）通常可以發出特許權，容許特許權持有人使用外牆，卻不能把外牆租出。

由於特許權並無涉及土地權益的轉移，所以特許權立約方毋須繳納印花稅。不過，單是把一份文件標題為「特許權協議」（licence agreement），並不能避付印花稅。雙方給予文件的名稱或其他標籤並不足以決定其為租約還是特許權，最重要的乃是該文件所述權利和責任的真實性質。租賃和特許權的主要分別，在於物業使用者是否享有該物業的獨有佔用權。縱使個別情況可能相異，法律大致承認租賃的特色，就是物業使用者可藉在約定期內定期繳付某金額，而獲享該物業的獨有佔用權（即可單獨地、私下地佔用該物業）。如合約雙方就文件性質是否租賃或特許權而出現爭議，法庭可作出最後的決定權。

上述法律問題較為複雜，如有其他疑問，請諮詢閣下的律師。