判決摘要1：租客繳交租金的責任獨立於租約中業主一方的承諾或責任 (Charmway Development Ltd 訴 Long China Engineering Ltd)

判決摘要1：租客繳交租金的責任獨立於租約中業主一方的承諾或責任 (Charmway Development Ltd 訴 Long China Engineering Ltd)

事實背景

原告人租客與被告人業主簽訂為期三年的租約，租用銅鑼灣一個商業處所營運咖啡室及酒吧。不爭議的是，租客自起租6個月後便沒有繳付租金。

租客控告業主違反租約，理據是： (1) 業主剝削租客在大廈外牆豎立廣告牌的權利；及 (2) 業主違反租客可寧靜享用物業的承諾，原因是大廈入口的大閘凌晨便會關上，但租客的業務營運至清晨4時。

業主否認租客的指控，並提出反申索追討欠租及在財物扣押程序中租客被判應繳予業主的金額。業主成功就反申索針對租客取得簡易程序判決。

租客不服提出上訴。

爭議點

上訴時，法庭要裁決的問題是就算將租客的案情推至最高點，租客對反申索所提出的抗辯是否構成應予以審訊的爭論點。

裁決及判決理由

按照相關租約，租客並非在業主履行全部或部份責任的條件下才有責任繳交租金。租約中僅列明若因業主不能控制的事件或災害而大廈被摧毁或無法進入，則可暫緩繳交租金。租約條文意味著繳交租金的責任獨立於其他租約中的責任。

普通法下的情況也是一樣。租客繳交租金的承諾獨立於租約中其他條款或承諾，其中包括租客可寧靜享用物業的承諾。

租客指稱由於業主違反其租約中的責任所以無責任交租，並以此就反申索提出抗辯，法庭認為無可爭辯之處。租客的上訴因此被駁回。

要點

本案提醒我們一項確立已久的法律原則—租客繳交租金的責任獨立於租約中業主一方的承諾或責任 (例如：租客可寧靜享用物業的承諾，或業主要進行維修的責任 (如有的話))。換言之，租客一般無權以業主未有履行租約中其全部或部份責任為由扣除或拒交任何部份租金，除非租約中含明訂條款清楚訂明租客可以這樣做。

毋庸置疑，假如業主有違反其責任，租客可另自向業主追討因其違反租約引致的損失及費用。

如果租客持續拒絕交租，業主相當可能提出提早終止租約，而視乎實際情況，業主甚至可能有權向租客追討因提早解除租約所導致的損失 (如：若本來租約為固定租期，但由於租客堅持不向業主交租而租約被提早終止)。