判決摘要：基於「結構改動」申索物業空置管有權 (曾錦蘭 訴 林芳妃)

判決摘要：基於「結構改動」申索物業空置管有權 (曾錦蘭 訴 林芳妃)

案例名稱：曾錦蘭 訴 林芳妃 [2019] 4 HKC 308 (Court of Appeal)
主題：基於「結構改動」申索物業空置管有權 - 「結構改動」的含義

事實簡要

申請人和答辯人分別是物業的業主和租客。

租客拆除了物業的廚房和炊具台。

業主以答辯人未經業主同意而對物業進行結構改動，並將物業轉租給第三方為由，要求收回物業。

爭議事項

主要爭議事項是答辯人在該案中拆除廚房和炊具台是否構成結構改動。

法庭的判決與討論

首先，《業主和租客（綜合）條例》（第7章）第117(3)(g)條規定，如任何租賃不包含實質效力是「租客不會未經業主事先書面同意，而對該處所作出結構上的改動，或容受或准許該等結構上的改動」的契諾，則該租賃須隱含有（ i  ）「租客不會未經業主事先書面同意，而對該處所作出結構上的改動，或容受或准許該等結構上的改動」的契諾；及 （ ii ）「假若該隱含契諾遭違反，即可沒收租賃權」的條件。

其次，關於「結構上的改動」的含義，「改動」包括改變建築物的形式或結構。

在該案中，租客拆除廚房和炊具台構成了《業主和租客（綜合）條例》第117(3)(g)條下隱含條款所禁止的結構上的改動。

因此，申請人獲得了收回物業空置管有權的命令。

要點

在解釋租賃協議中「結構」一詞的含義時，法院一般會采用其自然和普通的含義，而不是某些特殊或技術含義。

因此，即使不影響結構安全的工程也可能構成結構改動。

為避免爭議，各方應在租賃協議中明確列出特殊和技術術語的約定含義。