判決摘要：物業買賣是否受到租賃續租選擇權約束取決於具體情況 (Chan Yiu Tong 訴 Wellmake Investments Ltd)

判決摘要：物業買賣是否受到租賃續租選擇權約束取決於具體情況 (Chan Yiu Tong 訴 Wellmake Investments Ltd)

案例名稱：Chan Yiu Tong 訴 Wellmake Investments Ltd [1996] 1 HKC 528 (Court of Appeal)

主題：物業買賣是否受到租賃續租選擇權約束

事實簡要

該案涉及某商業物業的租賃協議，該租賃協議於1995年10月3日終止。

租賃協議中包含了在租金提高的情況下，有選擇權續租兩年的條款。

賣方將商業物業出售給買方：

1. 於1994年，業主同意將商業物業出售給買方。
2. 出售協議明確規定，物業的出售應受到租賃的限制。續租選擇權的具體條款也包含在出售協議中。然而，儘管租賃協議尚未註冊，賣方在出售協議中沒有明確規定續租選擇權應予以生效。
3. 於1994年8月8日，物業轉讓給買方。

土地註冊處註冊：出售協議先於租賃協議在土地註冊處註冊。

爭議事項

鑒於出售協議先於租賃協議在土地註冊處註冊，爭議事項是買方是否必須履行租賃協議中的續租選擇權。

法庭的判決與討論

在該案中，租賃協議中沒有明確規定上述選擇權應予以生效。

買方可以依賴《土地註冊條例》（第128章）第3(2)條，其效果是由於租賃協議在出售協議註冊之日前未在土地註冊處註冊，租客的續租選擇權在買方面前「在所有用意和目的上均絕對無效」。

買方可以通過進行必要的註冊來利用其法定權利。這不會被認為是利用相關法定條款作為欺詐手段。

買方成功獲得命令於租賃協議終止後，租客須交還商業物業。租賃允許租客擁有續租權，並不一定意味著物業的新買家必須履行該續租權。新買家是否需要履行取決於出售的具體情況，以及前擁有者與新買家之間的協議。

要點
如果租賃協議中包含續租選擇權，並且業主（賣方）希望出售物業，

1. 在賣方同意出售物業之前，他/她應首先檢查租賃協議中的續租選擇權是否已註冊。
2. 如果已經註冊，他可以滿足於在選擇權的限制下出售物業；因為租客將能夠向買方執行選擇權，不會因此向賣方申索損失。
3. 但是，如果選擇權尚未註冊，賣方最好促使買方簽訂明確規定以使該選擇權生效，以保護自己免負上租客提出損失申索。