1. 我的租客已經欠租兩個月，我怎樣才可以追討欠租及收回物業？

1. 我的租客已經欠租兩個月，我怎樣才可以追討欠租及收回物業？

如果租客欠租，業主可考慮採取以下行動：

a) 以訴訟行動追討欠租

如果業主只是想追討欠租，而無意收回物業，可於下列審裁處 / 法庭作出申索：-

• 小額錢債審裁處：申索款額不高於港幣七萬五千元（有關如何準備出庭應訊（從訴訟雙方之角度看），請登入此處；
• 區域法院：申索款額高於港幣七萬五千元但不多於三百萬元；
• 高等法院原訟庭：申索款額並無上限。

住宅物業的業主亦需在簽署租約後一個月內向差餉物業估價署呈交一份《新租出或重訂協議通知書（表格CR109）》。除非差餉物業估價署署長已在該通知書上批署，否則即使租客沒有繳付租金，業主亦無權依據有關租約採取法律行動。不過，即使業主並未在規限的一個月內呈交該通知書，也可以在繳付 310元附加費後，補交該通知書。

b） 沒收租賃（收回物業）並追討欠租

假若租客嚴重拖欠租金或業主認為租客已搬離有關物業，或不會就餘下租期繳付租金，業主除有意追討欠租外，亦會想收回該物業。在這種情況下，業主可在下列審裁處 / 法院，申請行使其沒收租賃的權利：

• 土地審裁處；
• 區域法院：所欠租金不高於港幣三百萬元，而且有關物業的應課差餉租值不高於三十二萬元；
• 高等法院原訟庭：申索款額並無上限。

如業主勝訴，可向審裁處 / 法庭申請管有令狀。法庭發出管有令狀後，法庭的執達主任便會代表業主收回有關物業。

高等法院的司法管轄權

值得注意的是，雖然高等法院有權處理上述任何申索，但如所涉案情乃屬區域法院或土地審裁處的管轄，高等法院可拒絕受理。

收回管有權的簡易判決/中期付款申請

在訴訟程序展開後，可能需要一段時間才能在法庭（特別是區域法院/原訟法庭）審訊。然而，在許多情況下，如果業主認為租客沒有爭議空間的抗辯理由就收回管有權/繳交欠租命令的申請中作出抗辯，業主可透過更快的程序來收回管有權/欠租，即「簡易判決」或「中期付款」。

向法庭提出申請簡易判決或取得中期付款前，閣下必須尋求法律意見，以了解自己是否有充分理據作出有關申請。

c） 財物扣押令

財物扣押乃指根據區域法院就業主的申請而發出的財物扣押令而檢取、扣留及售賣在出租物業內發現的可動產（例如貨物、傢俬或電器等），以清償所欠租金。此類扣押令多用於租客仍在出租物業內營運的情況。《業主及租客（綜合）條例》第三部分規管有關申請財物扣押令的程序及形式。

申請財物扣押令乃向區域法院以單方面申請的形式進行，也就是說，租客沒有機會在法官前作出任何陳述（或抗辯）。此乃防止租客在得知有關申請後即移走撤盡其資產。

業主須向法庭呈交一份以訂明格式作出的誓章，以支持其申請。假若法庭接納業主的申請，即會發出扣押令。法庭執達主任可進入有關物業，檢取在內發現而表面屬租客管有的可動產，並將之售賣，以清償所欠租金。

請注意，執達主任不能扣押土地固定附着物（例如冷氣機及某些內置電器）、使用中的物件、工具和用具，或明顯屬於租客以外人士所擁有的貨物。被扣押的貨物將由執達主任扣押，直至繳清欠租，或由法庭指示的拍賣官出售。

由於扣押令所涉之法律程序頗為複雜，故多由專業法律人員處理。