VI. 使用或佔用出租物業的一般守則
表面看來，只要租客準時繳付租金，並且保持物業狀況良好，業主大可毋須理會租客在物業內的行為。但問題並非如此簡單。出租物業若被用作未經許可的用途，物業擁有人可能會因而惹上麻煩。
使用或佔用出租物業的一般守則
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簽署租約之前應注意的事項
- 1. 香港有甚麼政府部門專門處理有關租賃的事項？假若在租賃事項上出現糾紛／問題，應向那一個部門求助？
- 2. 有關政府物業（例如公屋單位或政府商場舖位）的租務問題，我怎樣能獲得更多資料？
- 3. 「租賃」（tenancy）和「特許權」（licence）有甚麼分別？
- 4. 我可以轉換或使用我的物業（或其分隔式房間）批出短期租約/特許權以提供房間或床位（類似於Airbnb住宿或「膠囊旅館」）嗎？
- 5. 當雙方簽署正式租約之前，業主有時會要求租客簽署一份類似臨時租約的文件（可能會被稱為「租契協議」或「租約確定書」）。簽署這份文件有甚麽後果？
- 6. 我可否出租或以其他方式容許佔用人入住《房屋條例》下的資助房屋（例如公屋或居者有其屋計劃）？
- 7. 外國人可以在香港租用物業嗎？
- 8. 如果我是公司派遣來香港工作的外國人，我在本地租用單位時有甚麼需要特別注意？
- 9. 部份處所的地契中載有承諾、條款及細則不容許佔用人出租作住宅用途 (例如：已登記或非登記寮屋、天台違例建築物、工業大廈、貨櫃屋或農地上的帳篷車)。涉及這類處所的租約具法律約束力嗎？
- 判決摘要1：若欠缺租約必須具備的條款，便不構成具法律約束力的合約 (World Food Fair Ltd 訴 Hong Kong Island Development Ltd)
- 判決摘要2：無就租賃物業於租賃期間適合居住或適合租客使用的隱含保證（陳敏莊 訴 唐幟章）
- 判決摘要3：干擾安寧享用需要對物業的享用造成一定程度的實質性物理干擾（Ridge Ltd 訴 Golden Castle Ltd）
- 判決摘要4：業主在簽署租約之後同意的事情在法律上很可能沒有約束力（紀秋月 訴 蔡家榮）
- 在簽署租約之後，應該如何處理該等文件？
- 租金
- 差餉、管理費及其他費用
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追討欠租及收樓
- 1. 我的租客已經欠租兩個月，我怎樣才可以追討欠租及收回物業？
- 2. 我的租客已經欠租好幾個月。我可否不訴諸法庭而破門入屋、丟掉租客的物品及轉換門鎖，以收回物業？
- 3. 我的租客因輕微漏水問題或不適/干擾而拒絕支付或扣除了幾個月的租金。 他/她可以這樣做嗎？這是在追討欠租/沒收租賃權的案件中有效的辯護理由嗎？
- 4. 有關執達事務
- 判決摘要1：租客繳交租金的責任獨立於租約中業主一方的承諾或責任 (Charmway Development Ltd 訴 Long China Engineering Ltd)
- 判決摘要2：租客未按時支付租金或其他應付款項之利息條款是可執行的 (Luvpa Ltd 訴 Honor City HK Pharmacy Ltd)
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使用或佔用出租物業的一般守則
- 1. 為何必須確定物業的主要用途，例如「住宅」或「非住宅」用途，以及如何確定？
- 2.我的租客把租給他的住宅物業用作商業用途（用作辦公室）。此等行為會否影響我作為業主的權益或使我負上任何責任？假若租客在物業內進行刑事性的活動，我可能會面對甚麼問題？
- 3. 我租住一個大廈單位，鄰居每在深夜時分大唱卡啦OK，擾人清夢。我向大廈管理處投訴，得到的答覆卻指出：由於我只是租客而不是物業擁有人，所以大廈公契沒有賦予我任何權利，因而無權作出投訴。這是否正確及我可以怎樣做？
- 4. 如果租客對鄰居造成滋擾，作為業主要負上責任嗎？業主可以向租客追討任何補償嗎？
- 5. 怎樣為之「結構性改動」？租客有權對物業進行結構性改動嗎？
- 6. 我是工業單位的租客。我和業主在簽訂租約時的共識是我會租用該物業做住宅用途。業主後來將我逐出該物業。我可以透過法律程序執行有關租約及追討補償嗎？
- 分租
- 按揭物業
- 維修／保養的責任
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在租期完結前以通知方式終止租賃（沒有違約）
- 1. 我以三年租期把物業租出，還有兩年才期滿，但我發覺鄰近物業的租金最近大幅上升。我可否與租客終止現有的租賃，以便把物業以更高租金出租？
- 2. 我最近與業主簽訂了租約，但在搬入之前，業主說他不想出租給我了。業主終止了租約，並拒絕讓我入住。我認為租約的條款對我來說是上算的交易，我亦很喜歡這個物業。儘管業主已違約，我是否可以要求法庭強迫業主以最初的條款將物業出租給我？
- 3. 我以三年租期租用一物業，還有兩年才期滿，但我發覺鄰近物業的租金最近大幅下調。我可否終止現有的租賃，以另覓較便宜的物業租用？
- 4. 我以三年租期租用一物業。結果，我在裝修和購買適合物業尺寸和佈局的家具上花了相當多的錢。然而，業主依賴中斷租期條款，在第二年開始時向我發出遷出通知書。與此同時，業主威脅我，如果我想留下來，我必須在剩餘的租期內支付額外的租金，否則我必須自費將物業恢復原狀。這是否公平？我可以向業主申索賠償嗎？
- 5. 怎樣計算終止租賃時的通知期？如果通知期訂明為一個月，是從通知日起計算嗎？還是從下一個月一日起開始計算？
- 6. 我的鄰居每天晚上都製造大量噪音。我和子女都難以入睡。我有權提出終止租約嗎？
- 7. 我租用了一個有露台的單位卻發現露台原來是僭建物。後來業主將露台拆除。我可否終止租約？
- 判決摘要1：租客交還鎖匙給業主這個單一事實本身並不足以完結租賃（High Yield Ltd 訴 Home Essentials (HK) Ltd）
- 判決摘要2：僅僅是經營成本或延誤或經營困難，並不足以引起受挫失效的法律原則（Vember Lord Ltd 訴 The Swatch Group (Hong Kong) Ltd）
- 業主將有租約之物業出售
- 續約事宜
- 終止租賃（欠交租金）
- 終止租賃（欠交租金以外租客的違約事項）
- 沒收按金及其他因租客違約而終止租賃的後果
- 租約到期／終止的交收事宜
- 分間單位與租務管制
- 地產代理
- 海外租賃
- 舉例說明
- 相關網站
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