判決摘要2：無就租賃物業於租賃期間適合居住或適合租客使用的隱含保證（陳敏莊 訴 唐幟章）

判決摘要2：無就租賃物業於租賃期間適合居住或適合租客使用的隱含保證（陳敏莊 訴 唐幟章）

案例名稱：陳敏莊 訴 唐幟章 [2017] 1 HKC 334 (Lands Tribunal)

主題：就租賃物業適合居住或適合租客使用的隱含保證

事實簡要

1. 申請人（業主）終止租賃並申請收回租賃物業的空置管有權。
2. 答辯人（租客）反對，理由如下：

• 業主並非土地註冊處所顯示的租賃物業擁有者；
• 業主未告知租客租賃物業將受到不必要的噪音和滋擾，因而疏忽。

爭議事項

主要有三個爭議事項：

1. 是否存在就租賃物業適合居住或適合租客使用的隱含保證；
2. 租客是否有權反駁業主不是租賃物業擁有者；以及
3. 業主是否有權收回物業的空置管有權。

法庭的判決與討論

首先，一般在普通法下，業主並無就租賃物業適合居住或適合租客使用的隱含保證。

其次，租客不能以業主無物業權益為由，抗辯業主收回物業的空置管有權。租客不能否認業主的所有權。

因此，申請人有權收回租賃物業的空置管有權。

要點

一般而言，在普通法下，

1. 無就租賃物業於租賃期間適合居住的隱含保證。
2. 也沒有租賃物業適合租客使用的隱含保證。
3. 即使相鄰租賃物業的噪音或不規律行為構成滋擾，也有機會不構成違反租約；儘管業主可能有權阻止滋擾，業主也未必僅因沒有阻止滋擾而承擔責任。

一般假定租客應對物業狀況進行調查，並在沒有特殊規定的情況下，接受租賃物業的現狀。

為避免爭議，

1. 雙方應在租賃協議中明確表示業主是否保證租賃物業適合居住；以及
2. 租客應在簽訂租賃協議之前確認業主是登記擁有者。如有必要，雙方應在租賃協議中包含相應的明確保證。