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Q1. 有一业主出租其工厦物业内的分间单位,声称租赁不属住宅租赁,因此不受《业主与租客(综合)条例》第IVA部规管。租客不同意,可循何途径证明租赁属住宅租赁而受条例规管?法庭会考虑甚么作出裁决?

 

租客可向土地审裁处申请,要求裁定该处所的租赁是否属条例第IVA部所指的规管租赁。

 

在作出裁定某租赁是否住宅租赁时,审裁处可考虑以下事宜:

  • 租赁中指明的用途;
  • 处所实际上用作何用途;
  • 租客须确立改变作住宅用途一事获业主同意;
  • 分租租赁的用途受限于上一级租赁;
  • 处所是否用作旅馆或旅舍;
  • 关乎该处所的政府租契内或租赁内的契诺、条款及条件;
  • 根据《建筑物条例》(第123章)就该处所发出的占用许可证;
  • 该处所的正常附加用途,而该等用途,是在顾及以下因素下与租赁的住宅性质相符的:
               1. 占用作该等用途的楼面面积(不论是否全时间占用);
               2. 并非住在该处所,但从事于该等用途的人的数目;
               3. 处所的装设、装置及对象;
               4. 由该等用途而得的毛利与租金的对比。

 

虽然大部分就工业大厦发出的政府租契或租赁内契诺,均明确指明该等物业只用作非居住的其他用途,出租工厦作分间单位在以下情况下,仍会被视作居住租赁而纳入条例IVA部的规管:

 

书面明指租赁作居住用途

 

如租赁以书面指明某处所须用作居住用途,则该处所须视为用居住用途,除非证明事实并非如此。

 

书面明指租赁作非居住用途

 

如租赁以书面指明某处所须用作工业用途,该租赁如能满足以下条件,仍可被视作以居住用途出租:

  1. 租客能够确立该处所在违反该租赁下正用作住宅用途一事,已获业主同意(不论明示或默示)或默许;及
  2. 该处所正用作居住用途。

为确立第(2)点,差饷物业估价署长根据条就任何处所发出的主要用途证明书,可作在视察当日有关处所的主要用途作证据。

 

没有书面明确指出租赁用途

 

如没有足够证据显示,处所原本是以某特定用途出租,则该处所的租赁的用途,须视乎该处所的主要用途而决定。在有关审讯中,差饷物业估价署长根据条就任何处所发出的主要用途证明书,可作在视察当日有关处所的主要用途作证据。

 

租赁为产生自上级租赁的分租租赁

 

对于产生自上一级租赁的分间单位分租租赁,如有证据显示上一级租赁的处所,在分租租赁开始时:

  • 并非作为住宅出租;或
  • 并非正用作住宅用途,

分租租赁的处所须视为并非用作住宅用途,但该租客令审裁处信纳事实并非如此,则属例外。

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