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5. 「租赁」(tenancy)和「特许权」(licence)有甚么分别?

租赁的法律効力,就是把土地的权益从业主转移到租客身上,也就是说,租客藉此在租期内获得了土地的管有权(受限于其他限制有关物业用途的限制性契诺)。在租赁的固定期限内(及没有任何违约行为或没有任何可行使的「中断租期条款」),租客通常可以占用该物业,而不必担心被业主驱逐。

 

另一方面,特许权并不涉及土地的任何权益。特许权发出人容许特许持有人使用土地,而非独有占用土地。根据其条款,特许权也可以根据合约随意终止,特许发出人甚至可以拒绝履行特许权。因此,若特许权发出人违反特许权中的条款,特许权持有人只能索取赔偿,而未必能继续占用有关物业。

 

因此,特许权大都用于较短期的物业使用权(例如数星期或数月),或用于特许持有人并未获得独有占用权的情况(例如车位、酒店房间、报摊或商场之「车仔档位」等)。

 

有关所谓「土地权益」的概念,可以大厦外墙为例说明。外墙乃一垂直的平面,所以不是土地,因此也无从产生土地权益。大厦外墙的权利及权益拥有人(一般在多层大厦)通常可以发出特许权,容许特许权持有人使用外墙,却不能把外墙租出。

 

由于特许权并无涉及土地权益的转移,所以特许权立约方毋须缴纳印花税。不过,单是把一份文件标题为「特许权协议」(licence agreement),并不能避付印花税。双方给予文件的名称或其他标签并不足以决定其为租约还是特许权,最重要的乃是该文件所述权利和责任的真实性质。租赁和特许权的主要分别,在于物业使用者是否享有该物业的独有占用权。纵使个别情况可能相异,法律大致承认租赁的特色,就是物业使用者可藉在约定期内定期缴付某金额,而获享该物业的独有占用权(即可单独地、私下地占用该物业)。如合约双方就文件性质是否租赁或特许权而出现争议,法庭可作出最后的决定权。

 

上述法律问题较为复杂,如有其他疑问,请咨询阁下的律师。

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