3. 「租赁」（tenancy）和「特许权」（licence）有甚么分别？

3. 「租赁」（tenancy）和「特许权」（licence）有甚么分别？

租赁的法律効力，就是把土地的权益从业主转移到租客身上，也就是说，租客藉此在租期内获得了土地的管有权（受限于其他限制有关物业用途的限制性契诺）。在租赁的固定期限内（及没有任何违约行为或没有任何可行使的「中断租期条款」），租客通常可以占用该物业，而不必担心被业主驱逐。

另一方面，特许权并不涉及土地的任何权益。特许权发出人容许特许持有人使用土地，而非独有占用土地。根据其条款，特许权也可以根据合约随意终止，特许发出人甚至可以拒绝履行特许权。因此，若特许权发出人违反特许权中的条款，特许权持有人只能索取赔偿，而未必能继续占用有关物业。

因此，特许权大都用于较短期的物业使用权（例如数星期或数月），或用于特许持有人并未获得独有占用权的情况（例如车位、酒店房间、报摊或商场之「车仔档位」等）。

有关所谓「土地权益」的概念，可以大厦外墙为例说明。外墙乃一垂直的平面，所以不是土地，因此也无从产生土地权益。大厦外墙的权利及权益拥有人（一般在多层大厦）通常可以发出特许权，容许特许权持有人使用外墙，却不能把外墙租出。

由于特许权并无涉及土地权益的转移，所以特许权立约方毋须缴纳印花税。不过，单是把一份文件标题为「特许权协议」（licence agreement），并不能避付印花税。双方给予文件的名称或其他标签并不足以决定其为租约还是特许权，最重要的乃是该文件所述权利和责任的真实性质。租赁和特许权的主要分别，在于物业使用者是否享有该物业的独有占用权。纵使个别情况可能相异，法律大致承认租赁的特色，就是物业使用者可藉在约定期内定期缴付某金额，而获享该物业的独有占用权（即可单独地、私下地占用该物业）。如合约双方就文件性质是否租赁或特许权而出现争议，法庭可作出最后的决定权。

上述法律问题较为复杂，如有其他疑问，请咨询阁下的律师。