8. 居所贷款利息之最高扣减额是多少？

8. 居所贷款利息之最高扣减额是多少？

《税务条例》第26E(2)条订明，若阁下是一座住宅的唯一注册拥有人，所缴付的居所贷款利息可获扣税。自2017/18课税年度起，扣减上限是每年100,000元。

自2012/13课税年度起，阁下可申请扣减居所贷款利息的年期由10个课税年度延长至15个课税年度（无须为连续的年度），而扣减上限则维持每年100,000元。新增的5年居所贷款利息扣减年期不适用于较2012/13课税年度为早的课税年度。然而，这项延期不会影响纳税人（包括已经全数享用10年居所贷款利息扣减年期的纳税人）于2012/13课税年度及其后的课税年度享有新增的5年居所贷款利息扣减年期。

自2017/18课税年度起，阁下可申请扣减居所贷款利息的年期进一步由15个课税年度延长至20个课税年度（无须为连续年度），扣减上限则维持在每年100,000元。

若纳税人是有关住宅的联权共有人或分权共有人，有关的居所贷款利息须视为由各联权共有人以人数按比例平均缴付，或视为由各分权共有人按所占拥有权之百分比缴付。在这情况下，该纳税人的扣减额上限亦按同样比例减少。

例子一（住宅由联权共有人拥有）

A先生和B先生为某住宅的联权共有人，该住宅于整个2022/23年度全部用作他们的居住地方。该住宅于4年前购买，并由他们联名向银行借取按揭贷款以支付楼价。该笔贷款按月分期偿还，为期10年。在2022/23年度，所支付的利息总额为180,000元。A先生和B先生均申索扣除2022/23年度的居所贷款利息。

结果
A先生和B先生在2022/23年度支付的利息为每人90,000元。他们每人可获扣减的款额只限于50,000元，即根据联权共有人的人数按比例容许作出的最高扣减额（《税务条例》第26E(2)(b)(i)和26E(2)(c)(i)条）。

例子二（住宅由分权共有人拥有）

情况与例子一相同，但A先生和B先生为分权共有人，分别拥有1/4和3/4的业权。

结果
A先生和B先生在2022/23年度支付的利息分别为45,000元和135,000元，而A 先生和B先生分别可获扣减25,000元和75,000元。该等款额是根据他们在该住宅的拥有权中所占百分比按比例容许作出的最高扣减额（《税务条例》第26E(2)(b)(ii)和26E(2)(c)(ii)条）。

如欲参阅更多例子，请按此。

为提早赎回住宅而向银行缴付的「罚息」可否在计算税项时获扣减？

不可获扣减。这金额是银行征收的罚款，而并非贷款利息。

如要取得上述之利息扣减，要符合甚么条件？

根据《税务条例》第26E条，获得扣减居所贷款利息的纳税人必须符合下述所有条件： 

1. 该纳税人是该住宅的业主（即唯一拥有人、联权共有人或分权共有人），而有关物业的业权以土地注册处的相关纪录为准；
2. 该住宅是根据《差饷条例》作个别评估应课差饷租值的单位（即该住宅必须在香港境内）；
3. 该住宅在有关课税年度内是全部或部分用作该人士的居住地方（如住宅只是部分用作居住地方，可获扣减的居所贷款利息将作相应下调）；
4. 该纳税人在有关课税年度内所缴付的居所贷款利息的有关贷款，是用以取得该住宅；
5. 该贷款是以该住宅或任何其他香港财产的按揭或押记作为保证；以及
6. 贷款者是《税务条例》第26E(9)条 所订明的机构，即：
   • 政府﹔
   • 财务机构﹔
   • 注册的储蓄互助社﹔
   • 领有牌照的放债人﹔
   • 香港房屋协会﹔
   • 该人士的雇主﹔或
   • 经税务局局长批准为认可的组织或协会。

已婚人士如何申请扣减居所贷款利息？

已婚人士及其同住配偶应有相同的主要居住地方。夫妇二人如共同拥有多个居住地方，不能声称以不同的住宅作为主要居住地方。即使二人分别拥有多个居住地方，他们只可就一所住宅申请扣减居所贷款利息。已婚人士的主要住所将根据具体情况确定，而就该住所支付的利息将由住所拥有者扣减。在同一时段内，另一方配偶将没有资格获得任何居所贷款利息扣减。

如有关物业并非由业主自住而是出租，请往个人入息课税参考如何为贷款利息申请扣减。