8. 居所貸款利息之最高扣減額是多少？

8. 居所貸款利息之最高扣減額是多少？

《稅務條例》第26E(2)條訂明，若閣下是一座住宅的唯一註冊擁有人，所繳付的居所貸款利息可獲扣稅。自2017/18課稅年度起，扣減上限是每年100,000元。

自2012/13課稅年度起，閣下可申請扣減居所貸款利息的年期由10個課稅年度延長至15個課稅年度（無須為連續的年度），而扣減上限則維持每年100,000元。新增的5年居所貸款利息扣減年期不適用於較2012/13課稅年度為早的課稅年度。然而，這項延期不會影響納稅人（包括已經全數享用10年居所貸款利息扣減年期的納稅人）於2012/13課稅年度及其後的課稅年度享有新增的5年居所貸款利息扣減年期。

自2017/18課稅年度起，閣下可申請扣減居所貸款利息的年期進一步由15個課稅年度延長至20個課稅年度（無須為連續年度），扣減上限則維持在每年100,000元。

若納稅人是有關住宅的聯權共有人或分權共有人，有關的居所貸款利息須視為由各聯權共有人以人數按比例平均繳付，或視為由各分權共有人按所佔擁有權之百分比繳付。在這情況下，該納稅人的扣減額上限亦按同樣比例減少。

例子一（住宅由聯權共有人擁有）

A先生和B先生為某住宅的聯權共有人，該住宅於整個2022/23年度全部用作他們的居住地方。該住宅於4年前購買，並由他們聯名向銀行借取按揭貸款以支付樓價。該筆貸款按月分期償還，為期10年。在2022/23年度，所支付的利息總額為180,000元。A先生和B先生均申索扣除2022/23年度的居所貸款利息。

結果
A先生和B先生在2022/23年度支付的利息為每人90,000元。他們每人可獲扣減的款額只限於50,000元，即根據聯權共有人的人數按比例容許作出的最高扣減額（《稅務條例》第26E(2)(b)(i)和26E(2)(c)(i)條）。

例子二（住宅由分權共有人擁有）

情況與例子一相同，但A先生和B先生為分權共有人，分別擁有1/4和3/4的業權。

結果
A先生和B先生在2022/23年度支付的利息分別為45,000元和135,000元，而A 先生和B先生分別可獲扣減25,000元和75,000元。該等款額是根據他們在該住宅的擁有權中所佔百分比按比例容許作出的最高扣減額（《稅務條例》第26E(2)(b)(ii)和26E(2)(c)(ii)條）。

如欲參閱更多例子，請按此。

為提早贖回住宅而向銀行繳付的「罰息」可否在計算稅項時獲扣減？

不可獲扣減。這金額是銀行徵收的罰款，而並非貸款利息。

如要取得上述之利息扣減，要符合甚麼條件？

根據《稅務條例》第26E條，獲得扣減居所貸款利息的納稅人必須符合下述所有條件： 

1. 該納稅人是該住宅的業主（即唯一擁有人、聯權共有人或分權共有人），而有關物業的業權以土地註冊處的相關紀錄為準；
2. 該住宅是根據《差餉條例》作個別評估應課差餉租值的單位（即該住宅必須在香港境內）；
3. 該住宅在有關課稅年度內是全部或部分用作該人士的居住地方（如住宅只是部分用作居住地方，可獲扣減的居所貸款利息將作相應下調）；
4. 該納稅人在有關課稅年度內所繳付的居所貸款利息的有關貸款，是用以取得該住宅；
5. 該貸款是以該住宅或任何其他香港財產的按揭或押記作為保證；以及
6. 貸款者是《稅務條例》第26E(9)條 所訂明的機構，即：
   • 政府﹔
   • 財務機構﹔
   • 註冊的儲蓄互助社﹔
   • 領有牌照的放債人﹔
   • 香港房屋協會﹔
   • 該人士的僱主﹔或
   • 經稅務局局長批准為認可的組織或協會。

已婚人士如何申請扣減居所貸款利息？

已婚人士及其同住配偶應有相同的主要居住地方。夫婦二人如共同擁有多個居住地方，不能聲稱以不同的住宅作為主要居住地方。即使二人分別擁有多個居住地方，他們只可就一所住宅申請扣減居所貸款利息。已婚人士的主要住所將根據具體情況確定，而就該住所支付的利息將由住所擁有者扣減。在同一時段內，另一方配偶將沒有資格獲得任何居所貸款利息扣減。

如有關物業並非由業主自住而是出租，請往個人入息課稅參考如何為貸款利息申請扣減。