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8. 居所貸款利息之最高扣除額是多少?

稅務條例第26E(2)條附表3D訂明,由2012/13課稅年度起,閣下可申請扣除居所貸款利息的年期由10個課稅年度延長至15個課稅年度(無須為連續的年度),而扣除上限則維持每年100,000元。新增的5年居所貸款利息扣除年期不適用於較2012/13課稅年度為早的課稅年度。然而,這項延期不會影響納稅人(包括已經全數享用10年居所貸款利息扣除年期的納稅人)於 2012/13 課稅年度及其後的課稅年度享有新增的5年居所貸款利息扣除年期。

 

若納稅人是有關住宅的聯權共有人分權共有人,有關的居所貸款利息須視為由各聯權共有人以人數按比例平均繳付,或視為由各分權共有人按所佔擁有權之百分比繳付。在這情況下,該納稅人的扣除額上限亦按同樣比例減少。

 

例 一(住宅由聯權共有人擁有)

 

A 先生和 B 先生為住宅的聯權共有人,該住宅於整個 2014/15 年度全部用作他們的居住地方。該住宅於 4 年前購買,並由他們聯名向銀行借取按揭貸款以支付樓價。該筆貸款按月分期償還,為期 10 年。在 2014/15 年度,所支付的利息總額為 $180,000。A 先生和 B 先生均申索扣除 2014/15 年度的居所貸款利息。

 

結果
A先生和B先生在 2014/15年度支付的利息為每人$90,000。A先生和B先生每人可獲扣除的款額只限於 $50,000,即根據聯權共有人的人數按比例容許作出的最高扣除額(《稅務條例第26E(2)(b)(i)和26E(2)(c)(i)條)。

 

例子二(住宅由分權共有人擁有)

 

情況與例子一相同,但A先生和B先生為分權共有人,並分別擁有1/4 和3/4 的業權。

 

結果
A先生和B先生在 2014/15 年度支付的利息分別為 $45,000 和 $135,000,而A 先生和B先生分別可獲扣除 $25,000 和 $75,000。該等款額是根據他們在該住宅的擁有權中所佔百分比按比例容許作出的最高扣除額(《稅務條例第26E(2)(b)(ii)和26E(2)(c)(ii)條)。

 

為提早贖回住宅而向銀行繳付的「罰息」可否在計算稅項時獲得扣除?

 

不可獲得扣除。這金額只是銀行徵收的罰款,而並非貸款利息。

 

如要取得上述之利息扣除,要符合甚麼條件?

 

根據《稅務條例第26E條,獲得扣除居所貸款利息的納稅人必須符合下述所有條件 ﹕

 

  1. 該納稅人是該住宅的業主(即唯一擁有人、聯權共有人分權共有人);
  2. 該住宅是根據《差餉條例》作個別評估應課差餉租值的單位(即該住宅必須在香港境內);
  3. 該住宅在有關課稅年度內是全部或部分用作該人士的居住地方
  4. 該人士在有關課稅年度內所繳付的居所貸款利息的有關貸款,是用以取得該住宅;
  5. 該貸款是以該住宅或任何其他香港財產的按揭或押記作為保證;以及
  6. 貸款者是《稅務條例第26E(9)條 所訂明的機構,即:
    • 政府﹔
    • 財務機構﹔
    • 註冊的儲蓄互助社﹔
    • 領有牌照的放債人﹔
    • 香港房屋協會﹔
    • 該人士的僱主﹔或
    • 經稅務局局長批准為認可的組織或協會。

如有關物業並非由業主自住而是出租,請往個人入息課稅參考如何為貸款利息申請扣除。

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