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Q5. 業主與租客雙方可否自由協議規管租賃的退租條款?

 

業主與租客雙方可以自由協議租客可行使的退租條款。

 

然而,《業主與租客(綜合)條例》(第7章)第IVA部容許租客「在不影響其根據該租賃藉通知而終止該租賃的權利的原則下」,藉給予業主事先書面通知,在租期屆滿終止前終止該租賃。根據此規定:

  • 終止日期:不得早於租期第一年的最後一日;
  • 退租通知:須在終止日期的30天或以前給予業主。

 

換句話說,不論雙方議定的退租條款如何,租客均可最早可在租期第一年的最後一日起計,倒數30天前給予業主通知,在租期第一年的最後一日提早退租。

 

由於租客可行使上述法定權益,意味著退租條款必須與上述條款一致,或給予租客更佳權益,才能確立。

 

例子一,雙方議定租約不設退租條款,即俗稱的「死約」。由於租客可行使按法定權益退租,實質變成俗稱的「一年生、一年死」租約。

 

例子二、雙方議定租客可在給予不少於90天的通知後,於租期第一年的最後一日或以後,終止租約。由於租客可行使按上述法定權益,在退租前只須給予較短的通知期,條例訂明30天通知期的規定,凌駕了租約退租條款內90天的規定。

 

例子三、雙方議定租客可隨時給予不少於30天的通知終止租約,即俗稱的「兩年生約」。由於租約比條例對租客提供更佳權益,租客無需行使條例所賦予權利,租約的退租條款便得以確立。

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