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e) 租住權保障

 

租住權一般指爲使租客不被隨意逐出或逐離土地所提供某程度的確定性。

 

每項規管租賃的租期為2年,除非在《業主與租客(綜合)條例》(第7章)第IVA部指明的情況下,業主不得在租期屆滿前終止租賃。

 

規管周期,須由連續2項規管租賃(即首期租賃及次期租賃)所組成。

 

首期租賃的租客,有權享有獲授予有關規管周期中的次期租賃,從而享有總共為期4年(首租期2年 + 次租期2年)的租住權保障。次期租賃的條款及條件,須與首期租賃相同,租賃時期及租金款額除外。

 

當4年的管制周期完結時,業主與租客可自由議定另一個管制周期的首份租約。

 

租客提前終止規管租賃

 

租客可藉給予業主不少於30日的事先書面通知,終止該租賃,但租賃終止的日期不得早於租期第一年的最後一日。

 

如租賃協議中除條例規定外,沒有其他規定容許租客可以在租期內終止租賃,則租客受到條例下租賃終止日期不得早於首期租賃或次期租賃中第一年的最後一日的限制。然而,條例第IVA部並不妨礙租客在與業主在達成共識的情況下終止該租賃。租客或可與業主協商提前終止租賃,但業主沒有義務接受租客的要求。

 

然而,根據條例第IVA部,如業主未能履行以下責任,租客可在租期內藉給予業主不少於30日的事先書面通知,終止有關租賃:

  • 在租客要求下未能在30天內,送達書面租賃協議;
  • 保養和維修以下各項:
    • 僅供處所使用的排水渠或污水渠、喉管及電線;
    • 處所的窗户;
    • 其在處所內提供的固定附着物及裝置,並須保持它們正常運作。

 

如租客預期或需在某些情況下提前終止租賃,不妨與業主在達成首期租賃之前協商,以保障其獲得提前終止租賃的權利。條例第IVA部並不局限租客根據該租賃藉通知而終止該租賃的權利。

 

業主提前終止規管租賃

 

除非在條例第IVA部指明的條文下,相關業主不得在租期屆滿前終止租賃。即使有關租賃在指明的條文以外訂有任何沒收租賃權的條件,亦屬作廢及無效。

 

根據條例第IVA部,如租客違反條例附表7第4部的相關條文中任何一項,業主可強制執行重收權或沒收租賃權:

 

  • 未能在到期日後的15日內,向業主繳付租金,但如租客因為業主未能履行以下責任而將租金扣起,暫不繳付,則屬例外:
    • 在租客要求下未能在30天內,送達書面租賃協議;
    • 在收到經租客簽署的租賃協議30天內,向租客交回加蓋印花的對應本;
  • 經常在租金到期繳付時不予繳付;
  • 未經業主事先書面同意,對處所作出結構上的改動,或准許或容受他人對處所作出上述改動;
  • 將處所用作不道德或非法用途,或准許或容受他人將處所用作上述用途;
  • 在處所作出會對業主或其他人造成不必要的煩擾、不便或騷擾的事情,或准許或容受他人在處所作出上述事情;
  • 將整個處所轉讓或分租予另一人,或以其他方式放棄對整個處所的管有;
  • 未經業主事先書面同意,將部分處所分租予另一人。

當業主根據以上任何一項重收處所時,處所的租賃即時終止。

 

其他權益

 

然而﹐就算業主不能隨意提早終止租賃,4年的租住權保障亦有可能受制於其他與該物業有關的權益。

 

例如,分拆或分間單位有可能引致違反政府租契、建築物規例、消防規例及/或大廈公契等(參閱「其他法律問題」)。如規管租賃中的分間單位被法定命令要求拆卸,相關人士有責任履行該法定命令。

 

在分間單位較多的舊區,有關物業有可能被納入市區重建計劃或被強制售賣。物業的業權會按法例轉移,租客亦會按法例得到賠償或安置並遷出單位(參閱有關市區重建及強制售賣的問題)。

 

如果規管租賃是產生自另一租賃的分租租賃,上級租賃完結或被終止時,居住在分間單位的分租客亦必須把物業交回上級業主(參閱「作為分租租賃的規管租賃」)。

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