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Q1. 有一業主出租其工廈物業內的分間單位,聲稱租賃不屬住宅租賃,因此不受《業主與租客(綜合)條例》第IVA部規管。租客不同意,可循何途徑證明租賃屬住宅租賃而受條例規管?法庭會考慮甚麼作出裁決?

 

租客可向土地審裁處申請,要求裁定該處所的租賃是否屬條例第IVA部所指的規管租賃。

 

在作出裁定某租賃是否住宅租賃時,審裁處可考慮以下事宜:

  • 租賃中指明的用途;
  • 處所實際上用作何用途;
  • 租客須確立改變作住宅用途一事獲業主同意;
  • 分租租賃的用途受限於上一級租賃;
  • 處所是否用作旅館或旅舍;
  • 關乎該處所的政府租契內或租賃內的契諾、條款及條件;
  • 根據《建築物條例》(第123章)就該處所發出的佔用許可證;
  • 該處所的正常附加用途,而該等用途,是在顧及以下因素下與租賃的住宅性質相符的:
               1. 佔用作該等用途的樓面面積(不論是否全時間佔用);
               2. 並非住在該處所,但從事於該等用途的人的數目;
               3. 處所的裝設、裝置及物件;
               4. 由該等用途而得的毛利與租金的對比。

 

雖然大部分就工業大廈發出的政府租契或租賃內契諾,均明確指明該等物業只用作非居住的其他用途,出租工廈作分間單位在以下情況下,仍會被視作居住租賃而納入條例IVA部的規管:

 

書面明指租賃作居住用途

 

如租賃以書面指明某處所須用作居住用途,則該處所須視為用居住用途,除非證明事實並非如此。

 

書面明指租賃作非居住用途

 

如租賃以書面指明某處所須用作工業用途,該租賃如能滿足以下條件,仍可被視作以居住用途出租:

  1. 租客能夠確立該處所在違反該租賃下正用作住宅用途一事,已獲業主同意(不論明示或默示)或默許;及
  2. 該處所正用作居住用途。

為確立第(2)點,差餉物業估價署長根據條就任何處所發出的主要用途證明書,可作在視察當日有關處所的主要用途作證據。

 

沒有書面明確指出租賃用途

 

如沒有足夠證據顯示,處所原本是以某特定用途出租,則該處所的租賃的用途,須視乎該處所的主要用途而決定。在有關審訊中,差餉物業估價署長根據條就任何處所發出的主要用途證明書,可作在視察當日有關處所的主要用途作證據。

 

租賃為產生自上級租賃的分租租賃

 

對於產生自上一級租賃的分間單位分租租賃,如有證據顯示上一級租賃的處所,在分租租賃開始時:

  • 並非作為住宅出租;或
  • 並非正用作住宅用途,

分租租賃的處所須視為並非用作住宅用途,但該租客令審裁處信納事實並非如此,則屬例外。

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